Immobilien-Fachwissen : Begriffe & Hintergründe verständlich erklärt
Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie begegnen Ihnen zahlreiche Fachbegriffe, die über den Erfolg Ihrer Transaktion entscheiden können. Als Ihre Experten für den Immobilienmarkt in Freiburg und Umgebung ist es uns wichtig, dass Sie jederzeit den vollen Durchblick behalten. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen die wichtigsten Begriffe der Branche praxisnah und verständlich – damit Sie fundierte Entscheidungen für Ihre Immobilie treffen können.
Fachbegriffe im Fokus: Das sollten Eigentümer wissen
Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, hilft ein Blick auf die rechtlichen und fachlichen Grundlagen. Viele Begriffe klingen komplizierter, als sie sind – haben aber oft massive Auswirkungen auf den Marktwert oder die Abwicklung. Hier finden Sie die wichtigsten Definitionen auf den Punkt gebracht.
3
- 3D-Rundgang Mit einer virtuellen 3D-Tour können potenzielle Interessenten die zu verkaufende Immobilie von überall aus und zu jeder Zeit besichtigen, was mehr Interaktion und Interesse generiert. Damit gewinnen wir für Sie qualifizierte Interessenten, indem Sie den Besuchern die umfassendste Darstellung Ihrer Immobilie bieten. Gleichzeitig filtern wir so diejenigen heraus, für die die Immobilie möglicherweise nicht geeignet ist, während Sie gleichzeitig Interessenten für Ihre Immobilie gewinnen.
a
- Aktiver MarktDer aktive Markt bezeichnet im Immobilienbereich die Nachfrage von Immobilieninteressenten, die aktiv auf dem Immobilienmarkt nach einem passenden Objekt für sich suchen, z. B. auf Immobilienportalen, in Anzeigen, bei Maklern oder auf Plattformen für Immobilienangebote. Das Pendant zum aktiven Markt ist der passive Markt.
- AlleineigentumDas Alleineigentum einer Immobilie besteht dann, wenn nur ein Eigentümer vorhanden ist (sprich: keine Erbengemeinschaft, kein Ehepartner oder andere Miteigentümer). Dem Alleineigentümer unterliegen allein alle Rechte und Pflichten, die die Immobilie betreffen. In Bezug auf einen Nachlass, wird ein Alleinerbe ohne Miterben zum Alleineigentümer einer Immobilie.
- AlleinlageEine alleinstehende Immobilie wird örtlich positioniert auch Immobilie in Alleinlage bezeichnet. Eine alleinstehende Immobilie ist immer auch eine freistehende Immobilie, aber eine freistehende Immobilie steht nicht zwingend in Alleinlage. Die Alleinlage bezeichnet eine wesentliche Entfernung zu anderen Gebäuden und kann als "abgelegen" und "fernab" beschrieben werden. Oftmals handelt es sich um einen Bauernhof, einen Resthof oder ein Grundstück, das keine direkte Nachbarschaft aufweist. Immobilien in Alleinlage fehlen oftmals eine notwendige, aber in jedem Fall eine günstige Infrastruktur.
- Amtlicher Lageplan (Plan von lateinisch planum: Ebene) Stellt die abgegrenzten Grundstücke, die planungsrelevante Topographie (z.B. Häuser, Wege, Straßen, Bäume) und andere Details einer Gegend dar. Der Architekt benötigt den amtlichen Lageplan als Planungsgrundlage, um Ihr Bauvorhaben an den bestehenden Gegebenheiten des Baugrundstücks anpassen zu können. Wichtige Daten sind die genaue Lage der Grundstücksgrenzen, die bereits stehenden Häuser, vorhandene Zufahrten, Geländeformen (Höhen) und bestehende Rechte am Grundstück z.B. bauplanungsrechtliche Vorgaben der Gemeinde, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte entsprechend dem Grundbuch usw. Der Lageplan ist auch Grundlage, um einen Bauantrag stellen zu können. Der Amtliche Lageplan ist nicht mit der Flurkarte gleichzusetzen. Flurkarten des Liegenschaftskatasters enthalten nur die Flurstücke und Flurstücknummern und eine grobe Darstellung, der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten.
- Angebot und NachfrageEine Immobilie wird nicht zwangsläufig zu ihrem eigentlichen Wert verkauft. Der Verkaufspreis einer Immobilie kann nach oben wie auch nach unten fluktuieren, weil der Immobilienmarkt selbst fluktuiert. Das liegt an der Situation von Angebot und Nachfrage, der den Immobilienmarkt ebenso bestimmt, wie jeden Markt in der freien Marktwirtschaft. Entsprechend wichtig ist es, nicht nur die aktiven Immobilieninteressenten anzusprechen, die den Markt beeinflussen, sondern auch die passiven potenziellen Immobilienkäufer. Denn nicht jeder Interessent sieht sich auf Portalen um oder durchforstet aktiv Immobilienanzeigen, ist aber dennoch am Kauf einer Immobilie interessiert. In diesen Fällen wird auch vom aktiven und passiven Markt gesprochen.
- Auflassung (aus dem Germanischen: Wenn ein Haus von einem neuen Eigentümer übernommen wurde, dann ließ man mehrere Tage die Tür offen (= auflassen), damit die anderen Dorfbewohner die Eigentumsübertragung wahrnehmen konnten). Ein juristischer Fachbegriff. Er bezeichnet die Aufgabe von Besitzrecht und die Übertragung desselben auf jemand anderen (= die Eigentumsübertragung). Die Auflassung wird normalerweise im Rahmen des Kaufvertrags von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.
- AuflassungsvormerkungEintragung ins Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Durch das Eintragen der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkauft. Sie wird durch einen Notar eingetragen und nur ein Notar kann sie wieder löschen (austragen lassen).
- Auszahlung Die Auszahlung (im Fachjargon Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf ein Notaranderkonto), so wird manchmal zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko ein Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.
- Auszahlungvoraussetzung Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständige unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle ins Grundbuch sowie sonstige von der Bank im jeweiligen Einzelfall verlangte Urkunden und Nachweise.
b
- BaukindergeldBaukindergeld wird von der KfW-Bank als Zuschuss vergeben. Er kann von Paaren mit Kindern, Familien und Alleinerziehenden beantragt werden, um Eigentümer einer Immobilie zu werden. Das Baukindergeld (bis zu 12.000 Euro/Kind) zählt allerdings nicht zum Eigenkapital, da es sich um kein eigenes Guthaben handelt.
- BaulastAls Baulast wird eine Verpflichtung des Immobilieneigentümers bezeichnet, die feststellt, welche Dinge mit einem Grundstück getan und nicht getan werden dürfen oder welche auch geduldet werden. Diese Verpflichtung besteht gegenüber der Baubehörde, die Baulasten in ein Baulastenverzeichnis einträgt. Beispiel: Wird festgelegt, dass ein Grundstück nicht mit Wohnimmobilien bebaut werden darf, wird die Baugenehmigung für derartige Immobilien auf jeweiligem Grundstück nicht erteilt.
- Beleihung Das Beleihen. Als Pfand bzw. Sicherheit nehmen und dafür Geld geben. Beispiel: Jemand leiht sich von seiner Bank 200.000 Euro und erwirbt mit diesem Geld eine Eigentumswohnung. Die Bank verlangt für dieses Darlehen eine Sicherheit. Für die Bank wird daher im Grundbuch dieser Wohnung die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek vorgenommen. Die Bank beleiht also die Eigentumswohnung. Sollte der Kreditnehmer seinen Ratenzahlungen nicht nachkommen, kann die Bank die Eigentumswohnung versteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen.
- Beleihungsgrenze Gibt den Teil eines beantragten Darlehens an, welchen eine Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze hängt von der zu finanzierenden Immobilie und der Bonität des Kreditnehmers ab. Beispiel: Jemand will für 200.000 Euro eine Eigentumswohnung erwerben und die Wohnung von seiner Bank finanzieren lassen. Die Bank erklärt sind aber nur bereit, 80 Prozent dieser Summe, also 160.000 Euro, zu finanzieren. Das ist die Beleihungsgrenze. Die restlichen 40.000 Euro muss der Käufer mit eigenen werthaltigen Mitteln oder Sicherheiten finanzieren.
- Beleihungswert (von althochdeutsch wird: Preis) Bei der Beleihung einer Sicherheit wird vom Kreditgeber einem Vermögensgegenstand (z. B. einem Grundstück) ein bestimmter Wert, der Beleihungswert, zugeordnet; dieser Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung. Faustregel: 80 Prozent des Verkehrswerts ist der durchschnittliche Beleihungswert.
- BestandsimmobilieAls Bestandsimmobilien werden Immobilien bezeichnet, deren Baumaßnahmen vollkommen abgeschlossen sind und die Immobilie aktuell schon komplett oder in Teilen bezogen/bewohnt ist. Bestandsimmobilien eignen sich daher als Kapitalanlage und für direkte Mieteinnahmen nach dem Kauf.
- BodenrichtwertDer Bodenrichtwert gibt an, wie hoch der Wert einer unbebauten Bodenfläche pro Quadratmeter ist. Mit dem Bodenrichtwert wird der Wert der Immobilie ermittelt und somit auch die Besteuerung von Grund und Boden. Er ist außerdem ein Durchschnittswert, der sich aufgrund von Grundstücksverkäufen bildet. Der Bodenrichtwert kann sich durch Form und Größe, Nutzung, Bodeneigenschaften oder Erschließungsgrad erhöhen oder verringern.
- Bonität (von lateinisch bonitas: Vortrefflichkeit) Ein Maßstab für die Kreditwürdigkeit von Schuldnern. Jede Bank prüft aufgrund gesetzlicher Vorschriften die Bonität des Kunden, wenn sie über die Kreditvergabe entscheidet. D. h., sie prüft, wie viel Vermögen er besitzt und ob er nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage ist, die laufenden Kreditkosten zu zahlen. Weiter prüft die Bank, ob sein bisheriges Verhalten Gewähr dafür bietet, dass er eingegangenen Verpflichtungen pünktlich nachkommt. Zu diesem Zweck werden häufig auch Auskünfte (Schufa) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Kunden, denn wenn er ein Darlehen aufnimmt, das er sich nicht leisten kann, wird ihn das früher oder später in Schwierigkeiten bringen.
c
- Courtage (von französisch courtier Makler, Agent) Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung von Immobilien erhält. Weiteres siehe Maklerprovision.
d
- DeckenhöheAls angenehme oder normale Deckenhöhe wird eine Raumhöhe von etwa 2,40 - 2,50 Metern bezeichnet. Eine Mindesthöhe für alle bewohnbaren Räume liegt bei 2,30 Metern, für Keller und Dachboden mindestens 2,20 Meter. Die lichte Deckenhöhe/Raumhöhe umschreibt das Maß von der Oberkante des Fußbodens (gelegter, fertiger Fußboden) bis zur Unterkante der Zimmerdecke.
e
- EigenkapitalAls Eigenkapital wird ausschließlich das Kapital bezeichnet, das Ihnen wirklich gehört. Gemeint sind nicht nur Bargelder, sondern alles Guthaben bei Finanzinstituten (Konten, Sparbücher, Tagesgeld, Bausparverträge, Wertpapiere, (Lebens-)Versicherungen, Geldanlagen, weitere Immobilien/Baugrundstücke). Nicht enthalten ist z. B. Baukindergeld. Auch Kredite und Darlehen gehören zum Fremd- nicht Eigenkapital.
- EnergieausweisAls Energieausweis wird ein Dokument bezeichnet, dass die Effizienz einer Immobilie bewertet und ausweist. Er zeigt die Energiekosten einer Immobilie auf und verzeichnet mittlerweile verpflichtend auch CO2-Emissionen. Der Energieausweis ist in Deutschland seit 2009 eine verpflichtende Angabe für alle Gebäude, der unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung einer vakanten Immobilie vorgelegt werden muss.
- EntkernungBei der Entkernung wird ein Gebäude für den Abriss oder Teilabriss ausschließlich der Fassade/statischen Bauteile vorbereitet. Schadstoffe werden beseitigt (Asbest) und danach eine mögliche Kernsanierung eingeleitet. Hintergrund der Entkernung ist der Erhalt der Fassade und somit des ursprünglichen Erscheinungsbilds der Immobilie (z. B. wegen Denkmalschutz), obwohl alle anderen Bereiche baufällig/grundsanierungsbedürftig sind.
- ErbbaurechtDas Erbbaurecht (lat. superficies) bezeichnet das Recht, auf einem nicht eigenen Grundstück eine Immobilie zu errichten und/oder eine solche zu nutzen/zu unterhalten. Dieses Recht wird durch einen regelmäßigen und vorab festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer bezahlt. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch und zusätzlich im Erbbaugrundbuch schriftlich festgehalten.
- ErbbauzinsDer Erbbauzins begründet sich auf das lat. solarium und bezeichnet ein Entgelt, das regelmäßig für die Nutzung eines Grundstücks an den Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) anfällt, auf dem gebaut werden soll und/oder eine Immobilie unterhalten wird. Der Erbbauzins wird als Bezahlung für das Erbbaurecht verstanden. Der Erbbauzins wird im Voraus festgelegt und auf Grund des aktuell bestehenden Bodenwerts berechnet.
- ExposéBei jedem Immobilien-Verkauf wird ein Exposé erstellt. Das Exposé gibt es in vielfältiger Form (z. B. Kurz-Exposé, PDF-Exposé, Web-Exposé, Exposé-Magazin). In diesem wird die Immobilie detailliert vorgestellt und mit den wichtigsten Fakten, einen Grundriss sowie mit hochwertigen Bildern versehen, sodass Interessenten sich ein umfassendes Bild der vakanten Immobilie machen können. Das Exposé dient daher sowohl zur umfassenden Information über die Immobilie als auch als Marketinginstrument und Verkaufsargument.
f
- Flur & FlurstückeFlur (auch Parzelle, von lat. particula: Teilchen) bezeichnet den Teil eines Gesamtgrundstücks auf der Erdoberfläche. Flurstücke sind mit einer Flurstücksnummer versehen und bezeichnen ein geometrisch vermessenes Stück Land, dem ein zugehöriger Nutzen ausgewiesen ist (Bauland, Ackerland etc.). Flurstücke werden in den automatisierten Liegenschaftskarten (ALK) und dem automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) gemeinsam im Liegenschaftskataster zusammengefasst.
- FreistehendVon freistehenden Immobilien wird gesprochen, sobald die Grundstücksgrenze nicht an ein anderes Gebäude des Nachbargrundstücks angrenzt. Freistehende Häuser liegen hierbei mindestens drei Meter zum nächsten Grundstück entfernt.
g
- GemarkungDie Gemarkung wird auch Markung genannt und bezeichnet die Fläche eines Liegenschaftskatasters, sprich: die Fläche zusammengehöriger Flurstücke und Grundstücke. Die Gemarkungsgrenzen begrenzen die Fläche zu einer anderen.
- GrundbuchkostenNach dem Kauf einer Immobilie fallen Grundbuchkosten an, um die Eigentümerverhältnisse im Grundbuchamt zu ändern. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,5 % des Kaufpreises. Es ist möglich, eine vertragliche Vereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen, sich die Grundbuchkosten zu teilen. Vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung und nach Übergabe der Immobilie sind die Grundbuchkosten mit einem etwa zweiwöchigen Zahlungsziel fällig. Die Grundbuchkosten entfallen bei Erbimmobilien, wenn die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren erfolgt.
- GrunderwerbsteuerSobald ein Grundstück oder der Anteil an einem Grundstück gekauft (erworben) wird, fällt die Grunderwerbsteuer (GrESt) als Nebenkostenstelle des Grundstückskaufs an. Der Steuersatz wird vom Bundesland festgelegt. Die Grunderwerbsteuer wird sechs bis acht Wochen nach Beurkundung des Immobilien-Kaufvertrags im Grunderwerbsteuerbescheid erhoben und muss daraufhin innerhalb von vier Wochen vom Immobilienkäufer beglichen werden.
- Grundschuld Eine Sicherheit, die eine Bank auf Immobilien eintragen lässt, um sicherzustellen, dass vergebene Darlehen durch die Immobilie gesichert sind. Meist verlangt die Bank zusätzlich zu einer Grundschuld auch die persönliche Haftung mit dem Vermögen des Darlehensnehmers. Wenn ein Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt und die Bank keine andere Möglichkeit sieht, ihr Geld einzutreiben, ist sie durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Durch die eingetragene Grundschuld wird ebenfalls verhindert, dass der Besitzer die Immobilie verkauft, ohne dass die Bank das von ihr gewährte Darlehen zurückerhält.
- Grundschuldbestellung In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.
h
- Hausgeld Auch Wohngeld genannt. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich ein monatlicher Betrag, den der einzelne Eigentümer an den WEG-Verwalter zu entrichten hat. Dieser Betrag wird Hausgeld genannt. Das Hausgeld enthält umlagefähige Kosten, welche der Eigentümer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann. Das Hausgeld enthält auch Kosten, die nicht umlagefähig sind und vom Eigentümer selbst getragen werden müssen. Dies sind in der Regel die Kosten für die Verwaltung, Reparaturen und die Instandhaltungsrücklage. Siehe auch Nebenkosten.
- HauswirtschaftsraumAls Hauswirtschaftsraum werden Räumlichkeiten in einer Immobilie bezeichnet, die ausschließlich dem Nutzen des Hauswirtschaftens unterliegen (Wäsche waschen/trocknen, Bügelräume, Vorrats- und Aufbewahrungsräume). Oft sind Hauswirtschaftsräume mit Wasser-/Abwasseranschlüssen versehen, möglich sind aus Ausgussbecken oder ein Bodeneinlauf (Wasserabfluss/Einlaufgitter im Boden).
- Home Staging Die direkte Übersetzung des Home-Staging-Prinzips lautet Heiminszenierung, also das Zuhause auf der Bühne in Szene setzen. Diese In-Szene-Setzung und das ansprechende Gestalten einer Immobilie unterstützt potentielle Käufer, die Immobilie als Ihr zukünftiges Zuhause wahrzunehmen und den Verkaufsprozess zu fördern.
i
- InfrastrukturDie Infrastruktur (lat. infra/infera: unterhalb; structura: Zusammenfügung) um eine Immobilie herum oder in einem Ort umfasst alle Einrichtungen und immateriellen Gegebenheiten, die der Versorgung der Bewohner oder der Wirtschaft zugutekommen. Es wird unterschieden zwischen technischer Infrastruktur (z. B. Energie, Kommunikationswege, Finanzeinrichtungen, Straßenverkehr), einer sozialen Infrastruktur (Bildungseinrichtungen, Betreuung, Gesundheitssystem, Sicherheit, Freizeitanlagen etc.) und einer Grün-blauen Infrastruktur (Naherholungsgebiete, Natur, Parks, Gewässer).
- InstandhaltungskostenInstandhaltungskosten entstehen durch die sorgsame Unterhaltung, um eine Immobilie im Wert zu erhalten oder zu steigern. Hierzu gehören Betriebskosten, Wartungsarbeiten (z. B. der Haustechnik), Reparaturen, Sanierungen und Renovierungen sowie Inspektionen und auch Verbesserungen der Immobilie und der zugehörigen Außenanlagen. Ebenfalls umfasst die Instandhaltung die regelmäßige Pflege des Gebäudes/der Wohnung und des Grundstücks inklusive angrenzender Gartenanlagen (Pflege der Außenanlagen, Reinigung der Dachrinnen, Malerarbeiten etc.). Ebenfalls können Hausmeister, Hausverwalter oder Gartenpfleger zu den Instandhaltungskosten hinzugerechnet werden.
- Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEGVerwalter über das Hausgeld eingeholt. Diese Rücklage dient dazu, (altersbedingte) Renovierungen durchzuführen und damit den Wert und die Substanz der Immobilie zu erhalten. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich nur bei Kapitalanlegern (Vermieter) und auch erst dann absetzbar, wenn sie für Reparaturen etc. ausgegeben wurde.
k
- KernsanierungBei einer Kernsanierung wird die komplette Sanierung einer Immobilie verstanden. Sie umfasst alle Bereiche der Bausanierung, angefangen von der Bausubstanz bis zur bezugsfertigen Wiederherstellung eines Gebäudes (Fundamente, Rückbau von Wänden, Decken, Instandsetzung). Nach einer Kernsanierung erhält die Immobilie einen beinahe neuwertigen Zustand zurück. Eine Kernsanierung ist keine Entkernung, aber sie kann einer Entkernung nachfolgen.
l
- LiebhaberobjektAls Immobilie für Liebhaber werden Immobilien bezeichnet, deren Zielgruppe nur einen kleinen Kreis bestimmter Käufer anspricht. Dies können durchaus Luxusvillen zu Höchstpreisen sein, aber nicht nur. Möglicherweise muss zusätzlich investiert werden, um die Immobilie instandzusetzen oder es bedarf besonderer Umstände oder Vorlieben, gerne in dieser Immobilie zu wohnen (z. B. aufgrund eines außergewöhnlichen Grundrisses oder einer speziellen Lage bzw. eines besonderen Umfelds). Möglich ist außerdem eine Umschreibung als "Immobilie für Bastler", "ideal für Handwerker" oder "Haus für kreative Köpfe", insoweit die Immobilie sanierungs- oder renovierungsbedürftig ist und nicht zu den Luxusimmobilien zählt. So ist das Vorurteil, dass ein Liebhaberobjekt immer auch eine Luxusimmobilie darstellt, nicht immer korrekt.
- LiegenschaftsbuchDas Liegenschaftsbuch wird mit ALB abgekürzt und heutzutage in Deutschland ausschließlich automatisiert (digital) geführt. Das automatisierte Liegenschaftsbuch enthält alle Daten (Gemarkungen, Flure, Flurstücke, ggf. Personendaten) des jeweiligen Grundstücks. Zusammen mit den automatisierten Liegenschaftskarten (ALK) bilden sie das Liegenschaftskataster.
- LiegenschaftskarteDie Liegenschaftskarte wird auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt. Sie ist ein maßstabsgetreuer Plan aller Liegenschaften im Besitz (Grundstücke, Flurstücke) und Basis für die Grundsteuerveranlagung. In Deutschland wird heute ausschließlich mit digitalen, automatisierten Liegenschaftskarten (ALK) gearbeitet. Zusammen mit dem automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) bildet sie das Liegenschaftskataster.
- LiegenschaftskatasterDas Liegenschaftskataster, auch das/der Kataster genannt, ist die Zusammenfassung von automatisierten Liegenschaftskarten (ALK) und des automatisierten Liegenschaftsbuchs (ALB), in welchem Grundstücke, Flure und Flurstücke maßstabsgetreu und mit Daten, ggf. auch mit Personendaten, festgehalten ist. Das Liegenschaftskataster bildet für sämtliche Flurstücke ein Register der Grundstücke, Gebäude und Nutzung sowie Geometrie der einzelnen Flurstücke.
m
- MakleralleinauftragAls Makleralleinauftrag wird ein Exklusivauftrag mit einem einzigen Makler bezeichnet. Eine andere Bezeichnung ist auch der qualifizierte Makleralleinauftrag. Er legt fest, dass lediglich ein Immobilien-Makler für den Verkauf der Immobilie zuständig ist und keine weiteren Maklerbüros mit selbig vakanter Immobilie beauftragt werden. Allerdings können Kaufangebote anderer Makler weiterhin angenommen werden.
- MaklerprovisionDie Maklerprovision (auch Maklergebühr oder Maklercourtage) wird bei Vermietung seit 2015 durch das Bestellerprinzip geregelt, d. h. wer den Makler beauftragt, ist für die Bezahlung der Provision verantwortlich. Beim Immobilienverkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen, besteht seit 23.12.2020 eine Mischform der Maklerprovision. Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen.
n
- NettodarlehenDas Nettodarlehen umfasst die Summe, die bei einem Kredit abzüglich vereinbarter Zinsen und berechneter Kosten (Bearbeitungsgebühren, Restschuldversicherung) an den Kreditnehmer ausbezahlt wird.
- NichtabnahmeentschädigungDie Nichtabnahmeentschädigung ist ein Entgelt, das fällig werden kann, sollte ein vertraglich vereinbartes Darlehen eines Finanzinstituts nicht in Anspruch genommen werden.
- Notar (von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretär, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, später: durch kaiserliche Gewalt bestellter öffentlicher Schreiber) Jurist, der Urkunden beglaubigt und Rechtsgeschäfte vornimmt. Immobiliengeschäfte dürfen in der Bundesrepublik Deutschland nur über Notare abgewickelt werden.
- NotarkostenFür die Beurkundung des Immobilien-Kauvertrags wird eine Notargebühr fällig. Diese Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,5 - 2 % des Kaufpreises und werden im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest geregelt. Mit Abschrift des Immobilien-Kaufvertrags sendet der Notar ebenfalls die Rechnung der Notarkosten, die ohne Frist sofort, aus Kulanz maximal zwei bis drei Wochen nach Rechnungseingang, fällig ist.
- NutzungsflächeAls Nutzungsfläche einer Immobilie wird die Fläche verstanden, die für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Wohnflächen werden gesondert ausgewiesen, weswegen zur Nutzfläche z. B. Balkone, Keller oder Dachböden gezählt werden, nicht aber Flure (Wohnraum), Treppenaufgänge, Eingangsbereiche (Zweck-/Verkehrsflächen) oder Haustechnikräume.
o
- Open-HouseIhren Ursprung findet die Open House Besichtigung in Amerika, doch mittlerweile hat sie sich auch in Deutschland zu einer gängigen Besichtigungsart etabliert. Es ist ein Sammeltermin bei dem mehrere Interessenten in einem festgelegten Zeitfenster die Immobilie besichtigen können. Bei uns wird jeder Interessent persönlich durch die Immobilie geführt. Niemand bewegt sich unbeaufsichtigt in der Immobilie.
p
- Passiver MarktDer passive Markt bezeichnet im Immobilienbereich alle Menschen, die grundsätzlich interessiert sind, eine Immobilie zu erwerben, aber nicht aktiv oder nur "hier und da mal" nach einer Immobilie schauen, weil sie zufällig darauf stoßen. Diesen passiven Markt zu aktivieren ist Aufgabe eines Immobilienmaklers, indem er Flyer im Einzugsgebiet der zu verkaufenden Immobilie an gut frequentierten Orten auslegt, Banner aufstellt oder Mund-zu-Mund-Werbung sowie die sozialen Medien nutzt, diese Immobilieninteressenten zu erreichen und sie über das Objekt zu informieren.
r
- Responsive DesignBeim Responsive Design (Responsive Webdesign) wird eine Internetseite (Web-Exposé) je nach Bildschirmgröße und/oder Endgerät anders dargestellt, um die Benutzerfreundlichkeit zu gewährleisten. Webdesigner wählen diese Form, damit Benutzer eine Website unabhängig vom verwendeten Endgerät problemlos nutzen können.
- ResthofResthöfe oder auch Resthofstellen sind ehemalige und noch gut erhaltene Bauernhöfe, Reiterhöfe oder Gutshäuser ohne aktuelle Vieh- oder Landwirtschaft. Es gibt keine Felder oder Weiden mehr, die dem Resthof zugehörig wären, auch wenn dem früheren Bauernhof zugehörig waren. Die einzelnen Gebäude (z. B. Scheune) eines Resthofs sind oder können oft umgebaut werden.
- Restschuld Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlte Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens kann anhand des Tilgungsplanes festgestellt werden.
- Rundum-Sorglos-PaketMit dem „Rundum-Sorglos-Paket“ von KROß IMMOBILIEN haben Sie die Gewissheit, dass alles für den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie getan ist. Als Immobilienverkäufer erhalten Sie eine professionelle Unterlagenvorbereitung, eine attraktive Präsentation, ein umfangreiches Marketingpaket und den vollen Service inklusive - ohne "Wenn" und "Aber". Sprechen Sie uns gerne an für ein kostenloses Beratungsgespräch!
s
- SollbezinsungSollzinsen sind ein Überbegriff für diverse Kreditzinsen, die für ein Darlehen/einen Kredit anfallen. Zu den Sollzinsen gehören demnach auch Überziehungszinsen und Darlehenszinsen. Zu unterscheiden ist der Begriff Zins (Zinssatz) und Zinsen (tatsächlicher Zinsbetrag). Sollzinsen können sowohl fest gebunden als auch variabel anfällig sein.
- SollzinsbindungVor allem bei Krediten mit langen Laufzeiten (z. B. Immobilien-Kredit) wird eine Sollzinsbindung vereinbart. Für eine gewisse Laufzeit zwischen fünf und 20 Jahren wird dieser Festzins vertraglich festgehalten, sodass sicher ist, dass er im genannten Zeitraum unveränderlich bleibt. Ist der Kredit nach Ablauf der Sollzinsbindungsfrist noch nicht getilgt, wird der Zins auf Grundlage der aktuellen, variablen Bezinsung fortgeführt.
- Sondereigentum Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum alles ist, was nicht gemeinschaftliches Eigentum darstellt, etwa die Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Jedoch können etwa Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, da sie einen Teil der Hülle des Hauses bilden. Jedem ist einleuchtend, dass man z. B. den Aufzug nicht ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ausbauen darf. Dieser Aufzug gehört allen Eigentümern, ist somit Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich alle Bestandteile eines Hauses, die verändert werden können, ohne dass der jeweilige Eigentümer damit die Rechte anderer Miteigentümer berührt. Damit scheiden alle Dinge aus, die für den Bestand und die Sicherheit des Hauses notwendig sind. Auch sind damit dem Sondereigentum nicht solche Sachen zuzuordnen, die auch die anderen Miteigentümer nutzen dürfen, die also dem gemeinschaftlichen Zugriff aller unterliegen. Bei Zweifeln, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, sollte man mit dem(...) hier weiterlesen
- Sondernutzungsrecht Das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Ein Sondernutzungsrecht wird also auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigentümer des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden
t
- TeilungserklärungIn der Teilungserklärung hält fest, wer Eigentümer bzw. Miteigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Die notariell beglaubigte (nicht notwendig, aber in der Regel beurkundete) Teilungserklärung wird beim Grundbuchamt abgegeben, um die Eigentümer im Grundbuch einzutragen
- TeilungsversteigerungDie Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. Sie ist mit einer Zwangsversteigerung gleichzusetzen, sobald eine Person einer Erbengemeinschaft oder ein Partner bei einer Scheidung einen Antrag auf Teilungsversteigerung vor Gericht stellt. Dies ist ohne Zustimmung der anderen Partei/en möglich und führt zu einer Zwangsversteigerung z. B. der gemeinsamen Immobilie.
v
- Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Erlös (Preis), der bei einer Veräußerung des Objektes unter normalen Bedingungen im geschäftlichen Verkehr erzielt werden kann. Der Angebotspreis kann je nach Vermarktungsstrategie darunter oder darüber liegen.
- VorfälligkeitsentschädigungDie Vorfälligkeitsentschädigung, abgekürzt VFE, ist ein Entgelt an die Bank, sobald ein Kredit oder ein Darlehen vor Ablauf der vertraglich festgelegten Frist getilgt wird. Diese Entschädigung wird ggf. auch dann fällig, obwohl der Darlehensbetrag noch nicht ausgezahlt ist (Nichtabnahmeentschädigung). Kündigt nicht der Darlehensnehmer, sondern die Bank aus wichtigem Grund, entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern ein Schadensersatzanspruch entsprechend der VFE.
- Vorkaufsrecht Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist ins Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind im Baugesetzbuch wie auch im Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch geregelt.
w
- Web-ExposéEine moderne Variante des Exposés ist das Web-Exposé oder auch Online-Exposé genannt. Gegenüber einem Dokument oder einer statischen PDF-Datei ist ein Web-Exposé sehr flexibel einsetzbar. Das responsive Design ermöglicht es die zu verkaufende Immobilie optimal auf allen Endgeräten (PC, Tablet, Smartphone) darzustellen. Neben Videos, interaktiven Medien und 3D-Rundgängen hat diese Online-Variante viele weitere Vorteile.
- Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümergemeinschaft oder kurz WEG. Die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.
- WohnflächeDie Wohnfläche eines Hauses ist ausschließlich die Fläche, die wirklich bewohnt (und beheizt) werden kann (bewohnbare Fläche), wie Wohnräume, Flure, Küche, Bad. Der Wohnfläche nicht zugerechnet ist die Nutzfläche (Keller, Dachboden, Balkon). Sollte ein Keller als Wohnraum ausgebaut werden, zählt dieser danach zur Wohn- und nicht mehr zur Nutzfläche.
- WohnflächenberechnungDie Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, kann je nach verwendeter Berechnungsart unterschiedlich sein.
z
- Zinken Im badischen Raum steht das Wort Zinken für eine kleine Ansammlung von Höfen.
- ZinsfestschreibungszeitDie Zinsfestschreibungszeit wird auch Zinsbindungsfrist genannt. Wird ein Kredit bei einer Bank aufgenommen, wird eine vertraglich festgelegte Laufzeit des Darlehens festgehalten, die mit einem festen Zinssatz über einen gewissen Zeitraum versehen wird, der sich während der Zeit der Fristbindung nicht verändert. In dieser Zeit kann das Finanzunternehmen sicher mit entsprechenden Zinsen auf die Kreditsumme rechnen und der Kreditnehmer sicher sein, dass der Zins sich nicht an Marktzinsveränderungen angleicht. Darlehenslaufzeit und Zinsbindungsfrist können sich unterscheiden.
- Zwischenfinanzierung Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung des langfristigen Darlehens. Zugesagte Mittel können in der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z. B. zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist. Abhilfe kann in einem solchen Fall eine Zwischenfinanzierung schaffen.
