HÄUFIGE FRAGEN RUND UM DEN IMMOBILIENVERKAUF, HOME STAGING UND KROß IMMOBILIEN AUS FREIBURG

Starten Sie den Verkauf erst, wenn Sie folgende Fragen geklärt haben.

• Ist eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
• Muss bei einer vorzeitigen Kreditauflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden?
• Gibt es einen Renovierungsbedarf in der Immobilie?
• Sind Liegenschaftskarte, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, ggfs. Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Mietenaufstellungen, Wohngeldabrechnungen etc. vorhanden?
• Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung der Immobilie (Instandhaltungskosten)?
• Soll das Inventar mit verkauft werden?
• Gibt es ein Vorkaufsrecht?
• Wie hoch ist der Wert der Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und Sie dabei noch unerfahren sind, dann stellt sich die Frage, ob Sie sich von einem Fachmann, wie z. B. einem Immobilienmakler, unterstützen lassen, um auch den optimalen Verkaufspreis zu erreichen.

Doch worauf sollen Sie achten, wenn Sie sich aus der unüberschaubaren Menge des Angebots umsehen? Wir finden Sie einen passenden Immobilienmakler?

Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf gibt es vieles zu beachten. Halten Sie nicht in erster Linie Ausschau nach Immobilienmaklern, welche Ihren Dienst auf den ersten Blick kostenlos anbieten. Es ist klar, dass auch diese Branche von etwas leben muss und die doch meist sehr aufwendigen Leistungen nicht gratis anbietet, sondern immer einen gewissen Anteil an Provision aus dem Innenverhältnis (Immobilien-Verkäufer) oder Außenverhältnis (Immobilien-Käufer) berechnen wird. Stellen Sie sich oder dem Makler also zuerst die Frage, was Sie für die vereinbarten Leistungen für Ihr Geld bekommen werden.

Immobilienbewertung

An welchen Kriterien bemisst der Immobilienmakler den Verkaufspreis Ihrer Immobilie? Lassen Sie sich erklären, was den Wert Ihrer Immobilie ausmacht. Objektzustand, Bodenrichtwerte oder Lage sind nicht ausreichend für eine optimale Einpreisung. Bei der Immobilienbewertung gibt es einiges mehr zu beachten.

Tipp: Nicht derjenige ist ein guter Makler, der Ihnen den höchsten Preis verspricht! Bleiben Sie skeptisch und lassen Sie sich erklären, wie man den höchsten Preis auch erreicht. Das ist der Unterschied zwischen einer Verkaufsidee und Verkaufsstrategie.

Marketing und Bewerbung

Welche konkreten Maßnahmen sind für die Vermarktung geplant? Heutzutage ist es einfacher denn, je schnell selbst im Internet eine Anzeige zu schalten, aber aufgrund des großen Wettbewerbs auch umso schwieriger, den genauen Zielmarkt zu finden. Viele Suchende werden überschwemmt von Angeboten und Anzeigen, daher ist es äußert wichtig, dass Ihre Immobilie aus der Masse hervorsticht. Es ist nicht nur das Wo, sondern auch das Wie der Bewerbung. Ein guter Makler hat mehr Marketingmaßnahmen als Immoscout24 und Tageszeitung im Werkzeugkasten.

Tipp: Achten Sie darauf, dass der Immobilienmakler Ihres Vertrauens den aktiven Markt optimal anspricht und auch den passiven Käufermarkt aktivieren kann. Zum passiven Käufermarkt gehören übrigens nicht die vorgelisteten Kunden, sondern jene Menschen, welche bei einem interessanten Immobilienangebot interessiert wären, aber nicht aktiv auf der Immobiliensuche sind.

Verkäufer- und Käufer-Korrespondenz

Ist eine gute Erreichbarkeit gewährleistet? Der Makler hat die Aufgabe eines Vermittlers inne, d. h. er entscheidet nicht für Sie, wer den Zuschlag bekommt. Er ist sogar dazu verpflichtet, Sie über jedes Kaufangebot zu informieren. Die meisten Interessenten geben nicht auf Anhieb das höchste Angebot ab, sondern möchten sich gerne an den Verkaufspreis „rantasten“. Es ist also umso wichtiger, jeden Interessenten ernst zu nehmen, für die zu verkaufende Immobilie zu begeistern und für sie zu gewinnen. Wie mit Ihnen und den zukünftigen Interessenten kommuniziert wird, ist also ein sehr wichtiger Punkt, auch wenn er auf Anhieb eher als selbstverständlich angesehen wird  – es leider aber nicht immer ist.

Tipp: Aufrichtige, schnelle, kompetente und objektive Kommunikation muss gewährleistet sein, damit Ihnen keine Kaufinteressenten verloren gehen.

Kaufpreisverhandlung

Hat der Makler Ihres Vertrauens eine Verhandlungsstrategie? Es geht schließlich um Ihr Vermögen, daher sollte es auch im Interesse des Immobilienmakler sein, sich dafür in Ihrem Sinne zu engagieren. Leider ist dies nicht immer so, wie uns Verkäufer berichtet haben. Es soll auch schon vorgekommen sein, dass das erste Kaufangebot empfohlen wurde, obwohl die Schlange der Interessenten bis zur Straße reichte.

Tipp: Fragen Sie nach der praktizierten Verhandlungsstrategie. Werden alle Interessenten berücksichtigt oder wird nur der Erstbeste empfohlen? Seien Sie auch hier skeptisch. Es ist schließlich Ihr Vermögen!

Regionalität

Da ein guter Immobilienmakler Ihnen auch die Terminvereinbarung, Gespräche und die Besichtigung mit den Interessenten abnehmen sollten, ist es natürlich optimal, wenn er regelmäßig in der Nähe der zu vermarktenden Immobilie ist und Kaufinteressenten zeitnah Ihre Immobilien zeigen kann.

Tipp: Begrenzen Sie sich jedoch nicht auf den nächsten Immobilienmakler in Ihrer Ortschaft. Jemand mit Kompetenz kann auch über weitere Entfernungen die Immobilie bestens betreuen. Lass Sie sich auch die Organisation der Besichtigungen genau erklären.

Weitere Leistungen

Was geschieht nach dem Notar? Bei vielen Immobilienmaklern endet hier der Service, was auch durchaus üblich ist. Fragen Sie dennoch, ob Sie eventuelle Fragen auch nach dem Notartermin noch mit ihm klären können. Ein guter Makler wird Sie bis zum Schluss vertrauensvoll begleiten.

Unser Angebot an Sie: Falls wir Ihnen mit diesen Tipps helfen konnten und vielleicht sogar Ihr Interesse an unseren Leistungen geweckt haben, dann bieten wir Ihnen gerne ein persönliches, unverbindliches Gespräch zum Thema professionelle, strategische Immobilienvermarktung an.

Je nach Verkaufssituation ist das Zeitfenster für eine Immobilienbesichtigung größer oder kleiner. Ein klassisches Beispiel ist der Unterschied von Leerstand und Vermietung bzw. Eigennutzung. Möchte man eine nicht bewohnte Immobilie verkaufen, dann hat man natürlich mehr Freiheiten bei der Besichtigung als bei einer bewohnten Immobilie und kann sich voll auf die Interessenten konzentrieren.

Bei vermieteten Wohnungen oder Häusern ist es wichtig, ein gutes Verhältnis zu Mietern zu pflegen, sich gut abzustimmen und die Besichtigungen möglichst effektiv zu gestalten, ohne dabei die Interessenten zu kurz kommen zu lassen. In vielen Fällen kann man durch gute Vorbereitung und Aufbereitung aller wichtigen Unterlagen den Interessenten vorab einen guten Überblick verschaffen, sodass diese bei der Besichtigung sich auf offene Fragen und den räumlichen Eindruck und die Wirkung der Umgebung konzentrieren können. Dies spart allen Beteiligten Zeit und gehört zu einer professionellen Organisation dazu.

Besteht weiteres Interesse an der Immobilie, so vereinbart man eine Nachbesichtigung in der weitere Details, wie z. B. Renovierung, Umbaumaßnahmen oder die Einrichtungswünsche  besprochen werden können.

Soll ein Kaufvertrag für die Immobilie aufgesetzt werden, geht dies nicht ohne einen Notar. Der Notar ist der neutrale Mittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er organisiert den Übergang des Eigentums und hat die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen und beide Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Inhalte des Vertrages aufzuklären. Darüberhinaus achtet er darauf, dass der Kaufpreis gezahlt wird und beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Notar muss dabei neutral bleiben und beide Seiten unparteiisch beraten. Dafür erhält er ein Honorar, welches in der Regel vom Käufer zu zahlen ist.

In vielen Fällen wird das Notariat vom Käufer ausgewählt. Gerne empfehlen wir auf Wunsch auch den Kontakt zu einem Notar in der Nähe des Käufers oder Objektes. Außerdem organisieren wir auch gerne vorab die benötigten Formalitäten, damit  beim eigentlichen Termin auch alles reibungslos abläuft.

Soweit man sich bei den Verhandlungen einig geworden ist und alle benötigten Unterlagen vorliegen, kann ein Notartermin vereinbart werden.

Der Käufer bezahlt den Notar. Nach der Kaufvertragsunterzeichnung schickt der Notar eine Rechnung an den Käufer.

Der Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung bildet die wichtigste Grundlage, denn nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, den beide Parteien unterschrieben haben, berechtigt zum Eigentümerwechsel. Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung reichen hier nicht aus.

Folgende Punkte gehören in den Kaufvertrag.

• Vertragsparteien: Wer verkauft an wen? Personalien, Wohnadressen, Personalausweisnummern.
• Grundbuch und Sachstand: Ist die Immobilie belastungsfrei? Gibt es Belastungen sowie Dienstbarkeiten? Beispiele sind z. B. Wege- oder Kanalrechte, Erbpacht, die Teilungserklärung. In den Vertag gehören außerdem alle nötigen Angaben zum Grundbuch selbst (Blatt, Gemarkung, Flur und Abteilungen).
• Vertragsgegenstand: Was wird verkauft? Was gehört dazu? Welche beweglichen Gegenstände werden mit mitverkauft?
• Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten: Wann soll die Besitzübergabe erfolgen? Achtung: Geht der Besitz der Immobilie an den Käufer über, gehen damit auch alle Rechte, Pflichten und Kosten an ihn über, selbst wenn die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist!
• Kaufpreis: Wie hoch ist der vereinbarte Preis? Welchen Wert hat das mit mitverkaufte bewegliche Inventar und die Ausstattung? Auf welches Bankkonto hat der Käufer den Kaufpreis zu zahlen und wann ist er fällig
• Gewährleistungsansprüche: Dabei wird festgelegt, welche Garantien oder Ansprüche für eine Reparatur und Nachbesserung bestehen, falls Mängel bekannt sind oder ggfs. eintreten können.

Der Vorvertrag

Beide Parteien werden zum Abschluss eines Kaufvertrages durch einen Vorvertrag verpflichtet. In dem Vorvertrag sind bereits alle wesentlichen Punkte eines Kaufvertrages aufgeführt. Außerdem kann eine Klausel vereinbart werden, die Schadenersatzansprüche geltend macht, sollte eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktreten. Eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages ist gesetzlich nicht erforderlich, sollte jedoch durchgeführt werden. Sind Sie sich sicher, dass Sie die Immobilie erwerben möchten, ist es möglich, einen Vorvertrag für den Immobilienkauf aufzusetzen. Dieser ist bindend für beide Parteien, d. h., der Interessent verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie dementsprechend zu verkaufen. Auch für den Vorvertrag zum Hauskauf ist ein Notar nötig, d. h., es fallen doppelt Notarkosten an.

In den meisten Fällen reicht der übliche Kaufvertrag, ein Vorvertrag ist in der Regel nicht nötig.

Alle notwendigen Dokumente sollten bereits vor dem Notartermin vom Notar eingesehen werden können und ihm tatsächlich vorliegen. Zum Beispiel gilt dies besonders für Teilungserklärungen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie sind unerlässlicher Bestandteil zum Kaufvertrag, da sie den Miteigentumsanteil oder die Sondernutzungsrechte für Terrassen, Gartenanteile, Garagen usw. beschreiben.

Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar bringen beide Parteien einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Bei juristischen Personen ist zum Nachweis der Identität und der Vertretungsberechtigung ein Handelsregisterauszug erforderlich.

Vor der Unterzeichnung des Vertrags ist der Notar verpflichtet, den Vertragsentwurf vollständig zu verlesen. Sie haben hier die Gelegenheit, noch Fragen zu stellen. Sie dürfen den Notar beim Vorlesen unterbrechen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben, etwas nicht korrekt geschrieben worden ist oder Sie Änderungen wünschen.

Gibt es keine weiteren Einwände und stimmen alle Beteiligten dem Inhalt des Kaufvertrages zu, wird der Notar schließlich die Unterschriften der Vertragsparteien notariell beglaubigen.