Erbbaurecht – was ist das genau?

Scrollt man durch die Immobilienanzeigen eines Immobilienportals, kommt immer wieder ein Begriff auf: Erbbaurecht. Was genau ist das Erbbaurecht? Hat es Vorteile, Nachteile und welche? Schauen wir uns also genauer an, was es bedeutet, eine Immobilie mit Erbbaurecht zu kaufen.

Erbbaurecht – eine Definition

Kaufen Sie eine Immobilie, deren Grundstück dem Erbbaurecht unterliegt, bauen oder kaufen Sie eine Immobilie, zu dem das Grundstück nicht zum Eigentum dazu gehört. Vielmehr „pachten“ Sie den Boden vom Erbbaurechtsgeber dazu, damit Sie die Immobilie nutzen können. Sie sind somit Erbbauberechtigter und bezahlen für das Grundstück Erbbauzins.

Es ist möglich, das Grundstück mit etwa einer Hypothek zu belasten, allerdings nur mit der Erlaubnis des Grundstückeigentümers. Auch der Verkauf, bauliche Ergänzungen oder das Vererben sind mit Einwilligung möglich und solange die Vertragslaufzeit nicht abgelaufen ist.

Eine Ausnahme bildet Nordfriesland, denn dort wird das Erbbaurecht Stavenrecht genannt und ist eine besondere Form dieses Rechts. Da wir jedoch Immobilien in Freiburg verkaufen, belassen wir es an dieser Stelle mit einem Hinweis auf den Unterschied.

Wer ist der Erbbaurechtsgeber?

Der Inhaber des Grundstückes, das unters Erbbaurecht fällt, wird Erbbaurechtsgeber genannt. Oftmals sind das die Kirche einer Gemeinde, die Kommunen selbst oder Stiftungen. Selten, aber dennoch vorhanden, sind Grundeigentümer aus Adelshäusern, andere Privatpersonen oder  Unternehmen.

Wie lange ist die Laufzeit des Erbbaurechts?

Die Vertragslaufzeit ist in den meisten Fällen sehr großzügig angelegt, oft bis zu 99 Jahren. Deswegen kann die Immobilie verkauft und vererbt werden. Jedoch ist eine lange Vertragslaufzeit keine Vorschrift, denn Grundstückbesitzer und Erbbauberechtigter können sich vertraglich frei festlegen, auf wie lange die Laufzeit festgelegt wird.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht erlischt?

Erlischt das Erbbaurecht, weil die vertraglich festgelegte Zeit abgelaufen ist, fällt die Immobilie nicht gegenstandslos an den Grundstückseigentümer. Vielmehr werden zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie an den Immobilieneigentümer ausgezahlt, damit die Immobilie in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen kann. Denn beim Erbbaurecht und nach Ablauf der Vertragszeit geht die Immobilie in den wesentlichen Bestand des Grundstückes über.

Kann oder möchte der Grundstückseigentümer den angemessenen Verkehrswert nicht entrichten, muss der Erbbauberechtigte eine Vertragsverlängerung ermöglichen oder verzichtet automatisch auf eine Entschädigung.

Warum gibt es das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht wurde eingeführt, um den Wohnungsbau zu fördern und voranzutreiben, ohne dass Grundstückseigentümer ihr Land veräußern mussten (was sie nicht wollten). Eigentümern großer Grundstücke wurde somit ermöglicht, ihr Eigentum ökonomisch zu nutzen und dennoch ihr Grundvermögen zu halten. Das Erbbaurecht könnte somit als Kompromisslösung für ein Problem gesehen werden. Denn so können auch Menschen Immobilien bauen, die sich ein Grundstück nicht leisten können. Außerdem soll damit die Boden-/Immobilienspekulation bekämpft werden.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist die Bezahlung dafür, das Grundstück für die eigene Immobilie nutzen zu dürfen, also ähnlich wie eine Pacht. Vertraglich festgelegt ist meist ein gewisser Prozentsatz des Grundstückswerts, der jährlich zu entrichten ist (in der Regel zwischen drei und fünf Prozent). Alle drei Jahre kann rechtlich eine Erhöhung des Zinses stattfinden.

Vorteile des Erbbaurechts

Ein großer Vorteil ist, dass Menschen Immobilien bauen oder kaufen können, die sich die Immobilie, jedoch nicht das Grundstück leisten können. Entsprechend niedriger wird die Finanzierung, die sie ggf. von einer Bank nutzen.

Für Vereine bildet sich der große Vorteil des Erbbaurechts, weil sie ihr Vereinsheim auf dem Erbbaurecht-Grundstück bauen können, ohne finanzielle Risiken einzugehen.

Vorteil für die Grundstückseigentümer ist die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigten Vorgaben machen zu können. Das ist vorwiegend im Sinne von Gemeinden, die günstigen Wohnraum auf ihrem Grundstück fördern möchten. Möglich ist auch, dass ein Verein das Vereinsheim nur für den angegebenen Zweck des „Vereinsheims“ nutzen darf. So kann die Gemeinde eine gewisse Kontrolle ausüben.

Für den Immobilienkäufer kommt der Vorteil dazu, meist eine lange Laufzeit zu erhalten und niedrige Nebenkosten beim Immobilienkauf erwarten zu können.

Nachteile des Erbbaurechts

Obwohl Sie zuvor mit dem Kauf der Immobilie mit Erbbaurecht-Grundstück Geld sparen und sich den Kauf eines Eigenheims vielleicht überhaupt erst leisten konnten, summiert sich der jährlich erbrachte Erbbauzins. Entsprechend ist das Schnäppchen Eigenheim irgendwann keines mehr. Es kommt auf den Prozentsatz an und auf die Jahre, die Sie die Immobilie nutzen. Es kommt nach mehreren Jahrzehnten allerdings der Punkt, an dem Sie schon mehr bezahlt haben, als das Grundstück je gekostet hätte – ohne, dass es in Ihren Besitz übergeht.

Von Vorteil also nur, wem es wichtiger ist, Wohneigentum (früher) zu besitzen, oder wer im Laufe der Jahre die Immobilie wieder verkauft, weil es dann finanziell möglich ist, eine andere mit zugehörigem Grundstück zu kaufen. Hierbei ist zu bedenken, dass die Immobilie mit Erbbaurecht besser verkauft werden kann, wenn die Laufzeit des Erbbaurechts noch höher ist.

Ein weiterer Nachteil kann sein, dass bauliche Veränderungen abgesprochen werden müssen. Es kommt auf den Grundstückseigentümer an, ob hier Probleme zu erwarten sind oder nicht.

Ebenfalls ist es möglich, die Immobilie zu verlieren, wenn der Vertrag ausläuft oder ein Heimfall stattfindet. Letzteres bedeutet, dass das Nutzungsrecht erlischt, sobald die Erbbauzinsen zwei Jahre in Folge nicht gezahlt wurden, die Immobilie nicht gepflegt oder gegen die Vereinbarungen verstoßen wird (Vereinsheim wird als privatwirtschaftliche Diskothek betrieben z. B.).

Ist Erbpacht und Erbbaurecht dasselbe?

Nein, die Erbpacht beschreibt etwas anderes als das Erbbaurecht. Die Erbpacht war ein zeitlich unbegrenztes Recht, ein Grundstück zu nutzen. Erbpacht gibt es in den heutigen Zeiten nicht mehr, denn es bezeichnet eine bis 1947 bestehende Art von Grundbesitz an einen Untereigentümer, der Pacht an den Eigentümer bezahlt und das Land nutzt, als wäre er selbst Eigentümer des Grundstückes. Er konnte es also auch selbst verkaufen, verpfänden oder vererben. Die Medien und sogar Immobilienunternehmen werden nicht müde, Erbpacht als Begriff zu benutzen, als hätte er noch heute Relevanz. Doch nur, weil er umgangssprachlich gerne falsch verwendet wird, ist er deswegen nicht richtig.

Erbbaurecht – beim Immobilienkauf beachten

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen, die dem Erbbaurecht unterliegt? Gerne besprechen wir die Details oder wir nehmen Sie als Immobilienkäufer in unsere Kundenkartei auf, um Sie über entsprechende Angebote zu informieren. Sprechen Sie uns einfach darauf an!