WAS BEACHTEN BEI SCHEIDUNGSIMMOBILIEN? – 10 TIPPS ZUM IMMOBILIENVERKAUF NACH SCHEIDUNG

Das Leben stellt uns ausgerechnet in den schwierigsten Zeiten zusätzliche schwierige Aufgaben. Hierzu gehört in den meisten Fällen auch die gemeinsam erworbene Immobilie, die während einer Scheidung zum Thema wird. Wer kann das Haus behalten, wer erhält die Wohnung, was passiert mit dem Grundstück nach der Trennung? In diesem Artikel haben wir Ihnen die zehn wichtigsten Fragen zur Scheidungsimmobilie beantwortet. Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch in dieser schwierigen Zeit zur Seite. Denn KROß IMMOBILIEN ist Experte für den Verkauf Ihrer Immobilie.

WARUM DER HAUSVERKAUF NACH DER SCHEIDUNG SINNVOLL SEIN KANN

Eine Scheidung geht an niemandem spurlos vorüber, denn ein wichtiger Lebensabschnitt muss beendet werden, bevor ein neuer beginnen darf. Ob eine Scheidung im Guten oder in schwierigen Umständen verläuft, spielt dabei keine Rolle, denn die Trennung ist ein einschneidendes Ereignis. Eine der wichtigsten Phasen während der Trennung ist, einen Schlussstrich zu ziehen. Das bedeutet auch, sich realistisch darüber im Klaren zu werden, dass der Verkauf des gemeinsamen Hauses die Trennung immens erleichtern kann. Selbstverständlich ist es möglich, auch andere Lösungen zu finden. Doch wenn der Abschied ohnehin schwerfällt, ist es ratsam, die gemeinsame Immobilie aufzulösen, an der möglicherweise zu viele Erinnerungen hängen, die andernfalls nur schwer bewältigt werden können.

Allerdings sind auch faktische Gründe zu bedenken, einen Hausverkauf in Betracht zu ziehen. Diese umfassen vor allem die finanziellen Mittel, die den Partnern nach der Scheidung zur Verfügung stehen oder auch nicht. Ist die Unterhaltung des Hauses für einen Partner allein noch wirtschaftlich? Ist die Hausfläche möglicherweise nach der Trennung zu groß und daher ein Umzug in eine kleinere Immobilie sinnvoll?

Beispiele gegen die Entscheidung zum Immobilienverkauf:

– Eine Ablöse kann gezahlt werden, sodass die Immobilie auf einen Partner allein mit allen Verpflichtungen und Rechten übergehen kann.

– Die Scheidung lief weitestgehend schmerzfrei für beide Parteien ab und eine Freundschaft ist möglich, die die Grundlage bildet, sich über alle Angelegenheiten der Immobilie weiterhin schnell einig zu werden.

– Die finanziellen Rücklagen sind auch nach der Scheidung für beide Ex-Partner ausreichend, die Immobilie gemeinsam zu unterhalten, obwohl nur ein Partner in ihr wohnt oder weil sie vermietet wird.

Beispiel, das für den Hausverkauf spricht:

Nach der mehr oder weniger einvernehmlichen Scheidung steht die Immobilie zur Diskussion. Ein Partner entscheidet sich für den Auszug, während der andere Partner unentschlossen ist. Die Kinder sind (bald) aus dem Haus und in der Immobilie ist auf einmal viel zu viel Platz. Auch das Unterhalten der Immobilie ist aus finanzieller Sicht schwierig und der Kontakt soll trotz friedlicher Trennung so gering wie möglich gehalten werden, damit die Scheidung besser verarbeitet werden kann.

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Nicht in jedem Fall sind beide Ehepartner zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie. Es stellt sich also bevor allen anderen Fragen jene, wer über die Immobilie tatsächlich verfügen kann und zu welchen Teilen. Möglich ist nicht nur eine 50:50-Beteiligung, sondern auch Verhältnisse von einem Drittel zu zwei Drittel. Doch auch die Verhältnisse sagen nicht gleich etwas darüber aus, wie der Erlös des Immobilienverkaufs bei einer Scheidung aufgeteilt wird. Diese Fragen werden von Rechtsexperten geklärt.

In erster Linie ist es wichtig, sich weder selbst noch durch Dritte einen Zeitdruck aufzuerlegen oder auferlegen zu lassen. Denn dieser führt zu Stress, der zu Fehlern führt. Womöglich fällt der Zeitpunkt des Verkaufswunschs außerdem auf eine schlechte Konjunktur des Immobilienmarkts. Eine Immobilie unter Druck zu verkaufen, bedeutet in den meisten Fällen, einen großen finanziellen Verlust in Kauf zu nehmen. Zu viele Details sollten beachten werden, als dass ein Immobilienverkauf auf die Schnelle für irgendjemanden, bis auf den Käufer, lohnenswert wäre.

Der Ablauf beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie kann über die üblichen Wege verlaufen, indem die Immobilie über einen Immobilienmakler verkauft und der Erlös entsprechend geteilt wird. Doch auch folgende Varianten sind gängig:

1. Die Scheidungsimmobilie wird abgelöst

Hierbei wird der Verkauf zwischen den Ex-Ehepartnern vorgenommen, in dem der eine Partner dem anderen die Immobilie abkauft. Als Immobilienmakler sprechen wir von einem einvernehmlichen Verkauf der Scheidungsimmobilie. Dies bedeutet gleichzeitig, dass nicht nur die Immobilie, sondern auch alle eventuellen Belastungen zu dieser von einem Partner übernommen werden.

2. Teilungserklärung

Ist die Immobilie beispielsweise ein Doppelhaus oder ein Mehrfamilienhaus, kann sie unter den Ehepartnern gerecht aufgeteilt werden. So wird der eine Partner für den einen Teil der Immobilie zuständig und der andere für den anderen. Die Teile gehen in das Alleineigentum des jeweiligen Partners über, sodass kein Eigentum mehr besteht, das gemeinsam verwaltet werden müsste.

3. Realteilung

Selten, aber möglich, ist auch ein weiteres gemeinsames Wohnen in der Immobilie oder eine Aufteilung der Immobilie in zwei gleiche Teile. Jeder Teil wird Eigentum eines Partners, der darüber frei verfügen kann. Beispielsweise, in dem er weiter dort wohnhaft bleibt oder an Dritte vermietet. Zu bedenken ist, dass nicht jedes Eigentum ohne Umbau aus zwei Einheiten bestehen kann. Es wird daher ein kostenintensiver Umbau notwendig, um diese Immobilie räumlich tatsächlich teilen zu können. Außerdem muss ein solcher Umbau durch eine Bauvoranfrage mit dem Bauamt abgeklärt werden.

4. Übertragung auf Nachkommen

Gemeinsame Kinder können durch die Vereinbarung ihrer sich scheidenden Eltern profitieren, insoweit die Partner sich darüber einig werden, die Immobilie auf die Kinder zu übertragen. Hierbei sollten die Kinder volljährig sein. Andernfalls ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts notwendig. Mit der Übertragung fallen alle Verantwortlichkeiten der Immobilie auf die eingetragenen Nachkommen, was vorher ausgiebig besprochen und bedacht werden sollte.

5. Teilungsversteigerung

Nicht in allen Fällen ist es möglich, eine einvernehmliche Einigung zu erzielen, weil die Fronten zu verhärtet sind. In diesem Fall ist es möglich, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. Die Teilungsversteigerung gehört zu den Zwangsversteigerungen und muss nicht von beiden Eigentümern beantragt werden. Sie kommt bei nicht einvernehmlichen Ehescheidungen zum Tragen und ist weiterhin ein Hilfsmittel bei uneinigen Erbgemeinschaften. Hierbei wird die Immobilie versteigert, damit die Mitglieder der ehemaligen Gemeinschaft den Erlös unter sich aufteilen können. In diesem Fall die ehemalige Ehegemeinschaft.

Die Teilungsversteigerung sollte wirklich das letzte Mittel sein, die Immobilie zu verkaufen. Denn sie wird bei Weitem nicht den Erlös erzielen, der hätte erzielt werden können. Auch die Verteilung des Erlöses kann danach zu weiteren Unstimmigkeiten führen, da das Gericht hierfür nicht zuständig ist. Ebenfalls sind die Kosten zu tragen, von denen die Antragskosten zu vernachlässigen sind, aber die Gutachten und Gebühren durchaus zu Buche schlagen können.

Wird eine Eigentumsübertragung vereinbart, wird dies für den ausgezogenen Partner bei der Steuer unter folgenden Umständen als Verkauf gewertet:

1. Insoweit nicht mehr beide Partner in der Immobilie wohnen.
2. Die Übertragung zehn Jahre nach dem Kauf stattfindet.
3. Keine unterhaltspflichtigen Kinder mehr in der Immobilie wohnhaft sind.

Besteht kein Ehevertrag, kommen die Regelungen der Zugewinngemeinschaft zum Einsatz. Entsprechend wird nicht zwingend Fifty-Fifty geteilt, sondern aufgerechnet, welcher Partner mehr Vermögen in der Ehe erwirtschaftet hat als der andere. Dieser Differenzbetrag wird geteilt und dem anderen Partner zugesprochen. Weiterhin ist im einfachsten Fall die Veräußerung der Immobilie ratsam, da der Erlös nach Ausgleich etwaiger Finanzierungen ebenfalls aufgeteilt werden kann. Eine weitere Möglichkeit ist die Auszahlung des ausgezogenen Partners, damit der noch wohnhafte Partner die Immobilie auf sich übernehmen und wohnen bleiben kann.

Liegt ein Ehevertrag vor, sind die Bestimmungen in diesem zu beachten, auch was den Verkauf der Scheidungsimmobilie angeht. Möglich ist beispielsweise, dass ein Ehepartner im Falle einer Scheidung die Immobilie erhält, während der andere einen Ausgleich hierfür leisten muss. Dies kann auch in monatlichen Raten erfolgen. Eine Gütertrennung wird zumeist dann vorgesehen, sobald ein Partner schon vor der Heirat Eigentümer einer Immobilie war. Mit der Gütertrennung hat der Ehepartner keinen Anspruch auf die Immobilie oder auf Ausgleichszahlungen.

Beispiel Zugewinnausgleich (§§ 1373ff BGB):

Umfasst der Wert der Vermögensgegenstände des einen Partners beispielsweise 50.000 Euro mehr als der des anderen Partners, erhält der zweite Partner die Hälfte des höheren Betrags vom ersten Partner. In diesem Fall 25.000 Euro, die dem eigenen Teil zugerechnet werden.

Es ist möglich, die Immobilie schon in der Trennungsphase zu verkaufen, insoweit beide Partner einverstanden sind. Doch erst nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Trennungsjahr kann eine Veräußerung tatsächlich verlangt werden, notfalls durch eine Klage auf Erteilung der Zustimmung. Dies sollte aber immer der letzte von allen möglichen Wegen sein, denn eine mögliche Zwangsveräußerung führt in den meisten Fällen zu empfindlichen Erlöseinbußen.

Die Gesetzgebung unterscheidet im Übrigen über folgende Begrifflichkeiten, Ausnahmen ergeben sich ausschließlich bei unzumutbar harten Umständen:

1. Die Trennung/Das Getrenntleben (§ 1567 BGB)

Es besteht keine häusliche Gemeinschaft mehr, die gemeinsame Ehe wird abgelehnt. Dies gilt auch innerhalb der gemeinsamen Immobilie/Wohnung/im gemeinsam belebten Haus, solange auch dort getrennt gelebt wird. Die rechtliche Trennungsfrist wird nicht unterbrochen, wenn Versuche der Versöhnung scheitern.

2. Das Trennungsjahr bevor der Scheidung (§ 1566 BGB)

Wohnen die Ehegatten seit einem Jahr getrennt und wird entweder die Scheidung von beiden Seiten eingereicht oder der Antrag des einen Partners vom anderen bestätigt, erkennt das Gesetz an, dass die Ehe gescheitert ist. Dies gilt ebenfalls, wenn die Ehepartner mindestens drei Jahre getrennt leben, ohne die Scheidung eingereicht zu haben.

3. Die Scheidung durch richterliche Entscheidung (§ 1564 BGB)

Die rechtsgültige Scheidung der Eheleute nach dem Trennungsjahr bzw. dem rechtlich anerkannten Scheitern der Ehe kann ausschließlich vor Gericht entschieden werden.

Wohnt ein Ehepartner während der Trennung in der Immobilie, kann der Partner, der ausgezogen ist, Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung (§ 745 BGB/Entgelt für Nutzungsüberlassung) geltend machen, weil der noch dort wohnende Partner einen Vorteil hat und das Gericht nach sechs Monaten davon ausgeht, dass keine Absicht besteht, wieder in die Immobilie einzuziehen.

Jegliche Immobiliendarlehen behalten auch nach einer Scheidung ihre Gültigkeit. Entsprechend besteht auch weiterhin die Haftung zu gleichen Teilen, insoweit die Finanzierungsverträge von beiden Ehepartnern unterzeichnet worden sind. Gleichzeitig sind auch beide Ex-Partner als Eigentümer im Grundbuchamt eingetragen, wenn dies beim Immobilienkauf so bestimmt wurde.

• Wurden Finanzierungen nur von einem Partner unterschrieben, obliegt auch nur diesem die Haftung.
• Bei beidseitiger Unterschrift kann das Kreditinstitut von beiden Vertragspartnern die gesamte Höhe des Kredits verlangen. Dies bleibt auch nach der Scheidung so bestehen, weswegen eine Kreditablösung durch den Immobilienverkauf ratsam ist.
• Wird die Finanzierung aus diversen Gründen nicht mehr wie vereinbart getilgt, kann dies zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.
• Wird die Tilgung eines gemeinsamen Kredits von dem Ex-Partner übernommen, der nicht weiter in der Immobilie wohnt, kann dies dem Unterhalt angerecht oder von diesem abgezogen werden (je nachdem, wer den Unterhalt leistet).

In der Regel wird mit dem Erlös aus dem Hausverkauf die Tilgung aller gemeinsamen Immobiliendarlehen angestrebt. Hierbei erhebt das Kreditinstitut in der Regel eine Gebühr für eine vorzeitige Ablösung des damals gewährten Kredits. Sollte sich nach der Bezahlung ein Restbetrag ergeben, wird dieser entsprechend der Vereinbarungen oder gesetzlichen Regelungen geteilt.

Neben der Möglichkeit, die Immobilie schon während der Scheidung auf volljährige Kinder zu übertragen, ist natürlich auch die generelle Erbfrage einer Scheidungsimmobilie Thema bei einer Trennung. Ist die Scheidung vollzogen, ist grundlegend das gesetzliche Erbrecht des Ex-Partners erloschen und auch ein gemeinsames Testament verliert seine Gültigkeit. Dies gilt auch, sollte der Partner während des Vorgangs des Scheidungsverfahrens versterben, sobald der verstorbene Partner zuvor der Scheidung zustimmte. Andernfalls bleibt das Erbrecht des überlebenden Partners bestehen.

Ist die Scheidung vollzogen und stirbt einer der Ex-Partner, geht das jeweilige Erbe auf die gemeinsamen Kinder über, sollte nichts anderes festgelegt worden sein. Stirbt allerdings eines der gemeinsamen Kinder, erbt der Ex-Partner einen Teil des Vermögens, das dem Kind zugestanden hätte. Doch in komplexen Erbkonstruktionen muss ein Anwalt Ratgeber dieser Fälle sein.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Frage, ob eine Immobilie, die während der Ehe und vor der Scheidung von einem Ehepartner geerbt wurde, zum Vermögensgegenstand bei der Scheidung wird. Dies ist in der Tat nicht so. Denn ein Erbe geht immer an den, der die Erbschaft erhält, und nicht an die Ehepartner als Gemeinschaft. Entsprechend ist die Erbimmobilie auch kein Gegenstand der Scheidung, insofern die Eigentumsverhältnisse nach dem Erbe nicht erweitert wurden. Die Ausnahme bildet, wenn die geerbte Immobilie während der Ehe einen Wertzuwachs erfuhr. Aber auch dann ist nicht die Gesamtimmobilie Gegenstand der Scheidung, sondern nur der Betrag, der den Wertzuwachs umfasst.

Beispiel Wertzuwachs bei Erbimmobilie ohne Gütertrennung:

Erbt ein Ehepartner während der Ehe eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro, ist dieser Wert kein Gegenstand der Scheidung und bleibt im alleinigen Besitz des Ehepartners, der erbte. Gewinnt die Immobilie während der Ehe allerdings z. B. 50.000 Euro an Wert (durch Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten etc.) und ist sie zum Zeitpunkt der Scheidung 350.000 Euro wert, fließt die Werterhöhung in die Aufteilung des Vermögens ein. Sind diese 50.000 Euro beispielsweise beim Zugewinnausgleich das Mehr des einen Partners, erhält der andere Partner hiervon 25.000 Euro zugesprochen.

Auch bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften haben beide Partner Rechte. Wird die Lebensgemeinschaft getrennt, kann ein Partner unter folgenden Umständen einen Ausgleichsanspruch geltend machen:

• Beim Immobilienkauf war der bezahlte Anteil des einen Partners höher als der des anderen.
• Beim Erwerb der Immobilie sollte ein gemeinschaftlicher Vermögenswert geschaffen werden. Diese Vereinbarung ist auch stillschweigend gültig und bedarf keiner schriftlichen Form.

Grundsätzlich gilt, sollte in einem Ehevertrag nichts anderes vereinbart sein, dass der Erlös des Immobilienverkaufs zu gleichen Teilen an beide Partner aufgeteilt wird, ganz gleich, ob der eine Ex-Partner mehr oder weniger als der andere in die Immobilie investiert hat. Ausschlaggebend ist vielmehr der Zugewinn der einzelnen Partner in der Ehe.

• Liegt eine Immobilienfinanzierung vor, muss diese zuerst abgelöst werden, bevor der Rest des Verkaufserlöses aufgeteilt werden kann.
• In der Regel verlangt die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Finanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Sind in einem Ehevertrag andere Gütertrennungen oder eine Gütergemeinschaft vereinbart worden, treten diese Vereinbarungen bei der Erlösverteilung in Kraft.
• Bestehen Ausgleichsforderungen nach § 1378 BGB aufgrund einer Zugewinngemeinschaft, können auch diese die gleichmäßige Aufteilung des Erlöses verändern.
• Die Investitionen ins Haus oder die Tilgung der Kredite können von den Partnern in unterschiedlichen Höhen vorgenommen sein. Dies hat keine Relevanz, denn beide bleiben zu gleichen Teilen haftbar.

Tatsächlich ist es durchaus möglich, auch schon während des Trennungsjahrs die Scheidungsimmobilie zu verkaufen, insoweit sich beide Partner darüber einig sind. Doch sollten Sie sich diesen Schritt gut überlegen und sich nur dafür entscheiden, wenn die Kriterien eindeutig sind:

• Das Trennungsjahr wird sie definitiv nicht mehr zurück in die Ehe führen.
• Die finanziellen Möglichkeiten lassen es nicht zu, dass die Immobilie nach einer (räumlichen) Trennung unterhalten werden kann.
• Es muss aus unterschiedlichen Gründen eine kleine Wohnung für den Partner gesucht werden, der in der Immobilie zurückgeblieben ist (beispielsweise ist die Wohnfläche zu groß für eine Person).
• Der Erlös des Immobilienverkaufs soll Teil des Vermögensausgleich/Zugewinnausgleich bei der Scheidung sein, da sonst keine ausreichenden liquiden Mittel zur Verfügung stehen.

Nicht jede Scheidung vollzieht sich gütlich und in Freundschaft. Aber auch bei Menschen, die sich trotz Trennung gut verstehen, spielen emotionale Aspekte in jede Entscheidung. So auch beim Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Entsprechend wichtig ist, sich bewusst zu machen, dass das objektive Denken trotz aller Bemühungen beeinträchtigt sein kann.

• Nutzen Sie die versierte Hilfestellung von Immobilienmaklern
• Nutzen Sie den Kontakt zu einem Immobilienmakler, der eine Mediatoren-Ausbildung durchlaufen hat, um Sie bei dieser schwierigen Situation optimal zu unterstützen.
• Versuchen Sie sachlich und reflektiert an den Verkauf der Scheidungsimmobilie zu gehen, indem Sie zu jeder Zeit detailliert das Für und Wider miteinander abgleichen. So verhindern Sie, dass Sie spontane Entscheidungen treffen, die zuvor anders besprochen wurden, nur weil das Gefühl sie Ihnen zu diktieren versucht.
• Suchen Sie auch immer eine konstruktive Kommunikation mit Ihrem Ex-Partner, auch wenn es in manchen Situationen schwerfallen mag. Sie werden schlussendlich das gewünschte Ziel erreichen, wenn Sie versuchen, faktisch zu denken.

Eine Scheidung ist niemals einfach, ganz gleich, wie gut oder schlecht die Umstände sind. Deswegen verlassen Sie sich bei Ihren Entscheidungen zum Immobilienverkauf nicht auf Ihr Gefühl, da dieses nicht oder nur bedingt objektiv sein wird. Nutzen Sie die Erfahrungen eines versierten Immobilienmaklers, der Sie durch die schwierige Zeit verständnisvoll begleiten kann. Wichtig ist, dass Sie nichts überstürzen, damit Sie nicht Gefahr laufen, große Erlöseinbußen hinnehmen zu müssen, die auf reflektierten Wegen zu vermeiden gewesen wären.

Unser Angebot an Sie:

Gerne stehen wir Ihnen bei KROß IMMOBILIEN aus Freiburg beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie zur Seite und begleiten Sie gemeinsam durch die schwierige Zeit. Verlassen Sie sich auf unsere Erfahrung und unser Können, damit wir Ihre Immobilie zu einem gewinnbringenden Preis verkaufen können. Schreiben Sie uns einfach gleich oder rufen Sie uns gerne an!