WAS BEACHTEN BEI SCHEIDUNGSIMMOBILIEN? – 10 TIPPS ZUM IMMOBILIENVERKAUF NACH SCHEIDUNG

Das Leben stellt uns ausgerechnet in den schwierigsten Zeiten zusätzliche schwierige Aufgaben. Hierzu gehört in den meisten Fällen auch die gemeinsam erworbene Immobilie, die während einer Scheidung zum Thema wird. Wer kann das Haus behalten, wer erhält die Wohnung, was passiert mit dem Grundstück nach der Trennung? In diesem Artikel haben wir Ihnen die zehn wichtigsten Fragen zur Scheidungsimmobilie beantwortet. Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch in dieser schwierigen Zeit zur Seite. Denn KROß IMMOBILIEN ist Experte für den Verkauf Ihrer Immobilie.

WARUM DER HAUSVERKAUF NACH DER SCHEIDUNG SINNVOLL SEIN KANN

Eine Scheidung geht an niemandem spurlos vorüber, denn ein wichtiger Lebensabschnitt muss beendet werden, bevor ein neuer beginnen darf. Ob eine Scheidung im Guten oder in schwierigen Umständen verläuft, spielt dabei keine Rolle, denn die Trennung ist ein einschneidendes Ereignis. Eine der wichtigsten Phasen während der Trennung ist, einen Schlussstrich zu ziehen. Das bedeutet auch, sich realistisch darüber im Klaren zu werden, dass der Verkauf des gemeinsamen Hauses die Trennung immens erleichtern kann. Selbstverständlich ist es möglich, auch andere Lösungen zu finden. Doch wenn der Abschied ohnehin schwerfällt, ist es ratsam, die gemeinsame Immobilie aufzulösen, an der möglicherweise zu viele Erinnerungen hängen, die andernfalls nur schwer bewältigt werden können.

Allerdings sind auch faktische Gründe zu bedenken, einen Hausverkauf in Betracht zu ziehen. Diese umfassen vor allem die finanziellen Mittel, die den Partnern nach der Scheidung zur Verfügung stehen oder auch nicht. Ist die Unterhaltung des Hauses für einen Partner allein noch wirtschaftlich? Ist die Hausfläche möglicherweise nach der Trennung zu groß und daher ein Umzug in eine kleinere Immobilie sinnvoll?

Beispiele gegen die Entscheidung zum Immobilienverkauf:

– Eine Ablöse kann gezahlt werden, sodass die Immobilie auf einen Partner allein mit allen Verpflichtungen und Rechten übergehen kann.

– Die Scheidung lief weitestgehend schmerzfrei für beide Parteien ab und eine Freundschaft ist möglich, die die Grundlage bildet, sich über alle Angelegenheiten der Immobilie weiterhin schnell einig zu werden.

– Die finanziellen Rücklagen sind auch nach der Scheidung für beide Ex-Partner ausreichend, die Immobilie gemeinsam zu unterhalten, obwohl nur ein Partner in ihr wohnt oder weil sie vermietet wird.

Beispiel, das für den Hausverkauf spricht:

Nach der mehr oder weniger einvernehmlichen Scheidung steht die Immobilie zur Diskussion. Ein Partner entscheidet sich für den Auszug, während der andere Partner unentschlossen ist. Die Kinder sind (bald) aus dem Haus und in der Immobilie ist auf einmal viel zu viel Platz. Auch das Unterhalten der Immobilie ist aus finanzieller Sicht schwierig und der Kontakt soll trotz friedlicher Trennung so gering wie möglich gehalten werden, damit die Scheidung besser verarbeitet werden kann.

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Nicht in jedem Fall sind beide Ehepartner zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie. Es stellt sich also bevor allen anderen Fragen jene, wer über die Immobilie tatsächlich verfügen kann und zu welchen Teilen. Möglich ist nicht nur eine 50:50-Beteiligung, sondern auch Verhältnisse von einem Drittel zu zwei Drittel. Doch auch die Verhältnisse sagen nicht gleich etwas darüber aus, wie der Erlös des Immobilienverkaufs bei einer Scheidung aufgeteilt wird. Diese Fragen werden von Rechtsexperten geklärt.

In erster Linie ist es wichtig, sich weder selbst noch durch Dritte einen Zeitdruck aufzuerlegen oder auferlegen zu lassen. Denn dieser führt zu Stress, der zu Fehlern führt. Womöglich fällt der Zeitpunkt des Verkaufswunschs außerdem auf eine schlechte Konjunktur des Immobilienmarkts. Eine Immobilie unter Druck zu verkaufen, bedeutet in den meisten Fällen, einen großen finanziellen Verlust in Kauf zu nehmen. Zu viele Details sollten beachten werden, als dass ein Immobilienverkauf auf die Schnelle für irgendjemanden, bis auf den Käufer, lohnenswert wäre.

Der Ablauf beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie kann über die üblichen Wege verlaufen, indem die Immobilie über einen Immobilienmakler verkauft und der Erlös entsprechend geteilt wird. Doch auch folgende Varianten sind gängig:

1. Die Scheidungsimmobilie wird abgelöst

Hierbei wird der Verkauf zwischen den Ex-Ehepartnern vorgenommen, in dem der eine Partner dem anderen die Immobilie abkauft. Als Immobilienmakler sprechen wir von einem einvernehmlichen Verkauf der Scheidungsimmobilie. Dies bedeutet gleichzeitig, dass nicht nur die Immobilie, sondern auch alle eventuellen Belastungen zu dieser von einem Partner übernommen werden.

2. Teilungserklärung

Ist die Immobilie beispielsweise ein Doppelhaus oder ein Mehrfamilienhaus, kann sie unter den Ehepartnern gerecht aufgeteilt werden. So wird der eine Partner für den einen Teil der Immobilie zuständig und der andere für den anderen. Die Teile gehen in das Alleineigentum des jeweiligen Partners über, sodass kein Eigentum mehr besteht, das gemeinsam verwaltet werden müsste.

3. Realteilung

Selten, aber möglich, ist auch ein weiteres gemeinsames Wohnen in der Immobilie oder eine Aufteilung der Immobilie in zwei gleiche Teile. Jeder Teil wird Eigentum eines Partners, der darüber frei verfügen kann. Beispielsweise, in dem er weiter dort wohnhaft bleibt oder an Dritte vermietet. Zu bedenken ist, dass nicht jedes Eigentum ohne Umbau aus zwei Einheiten bestehen kann. Es wird daher ein kostenintensiver Umbau notwendig, um diese Immobilie räumlich tatsächlich teilen zu können. Außerdem muss ein solcher Umbau durch eine Bauvoranfrage mit dem Bauamt abgeklärt werden.

4. Übertragung auf Nachkommen

Gemeinsame Kinder können durch die Vereinbarung ihrer sich scheidenden Eltern profitieren, insoweit die Partner sich darüber einig werden, die Immobilie auf die Kinder zu übertragen. Hierbei sollten die Kinder volljährig sein. Andernfalls ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts notwendig. Mit der Übertragung fallen alle Verantwortlichkeiten der Immobilie auf die eingetragenen Nachkommen, was vorher ausgiebig besprochen und bedacht werden sollte.

5. Teilungsversteigerung

Nicht in allen Fällen ist es möglich, eine einvernehmliche Einigung zu erzielen, weil die Fronten zu verhärtet sind. In diesem Fall ist es möglich, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. Die Teilungsversteigerung gehört zu den Zwangsversteigerungen und muss nicht von beiden Eigentümern beantragt werden. Sie kommt bei nicht einvernehmlichen Ehescheidungen zum Tragen und ist weiterhin ein Hilfsmittel bei uneinigen Erbgemeinschaften. Hierbei wird die Immobilie versteigert, damit die Mitglieder der ehemaligen Gemeinschaft den Erlös unter sich aufteilen können. In diesem Fall die ehemalige Ehegemeinschaft.

Die Teilungsversteigerung sollte wirklich das letzte Mittel sein, die Immobilie zu verkaufen. Denn sie wird bei Weitem nicht den Erlös erzielen, der hätte erzielt werden können. Auch die Verteilung des Erlöses kann danach zu weiteren Unstimmigkeiten führen, da das Gericht hierfür nicht zuständig ist. Ebenfalls sind die Kosten zu tragen, von denen die Antragskosten zu vernachlässigen sind, aber die Gutachten und Gebühren durchaus zu Buche schlagen können.

Wird eine Eigentumsübertragung vereinbart, wird dies für den ausgezogenen Partner bei der Steuer unter folgenden Umständen als Verkauf gewertet:

1. Insoweit nicht mehr beide Partner in der Immobilie wohnen.
2. Die Übertragung zehn Jahre nach dem Kauf stattfindet.
3. Keine unterhaltspflichtigen Kinder mehr in der Immobilie wohnhaft sind.