IMMOBILIE GEERBT, WAS TUN? – 10 TIPPS RUND UM DIE ERBIMMOBILIE

Eher selten wird eine Immobilie von einem Menschen vererbt, den man nicht kannte. Es ist daher ein Verlust zu verarbeiten und die Trauerphase setzt ein. In dieser Zeit sollten Sie keine Entscheidungen in Bezug auf die geerbte Immobilie treffen, insoweit Sie das Erbe angenommen haben. Sie haben Zeit, daher nehmen Sie sich diese auch. Nehmen Sie sich auch nach der Trauerphase Zeit dafür, die testamentarischen oder rechtlichen Erbangelegenheiten zu überblicken.

Erst, wenn Sie sich eine Übersicht über die gesamte Sachlage ermöglichen konnten, weil Ihr Kopf dafür frei ist, stellen sich alle weiteren Fragen. Denn eine voreilige Entscheidung kann zu einem finanziellen Verlust bei der Immobilien-Veräußerung führen oder auch Familienstreitigkeiten auslösen, die hätten vermieden werden können. Auch Unklarheiten in Bezug auf die rechtliche Situation können dazu führen, wichtige Details zu übersehen.

Sind Sie Alleinerbe der Immobilie, fällt die Entscheidung einfacher, ob das Haus oder die Wohnung behalten, selbst bezogen oder vermietet bzw. verkauft werden soll. Im Regelfall aber gibt es Miterben, deren Meinung berücksichtigt werden muss. Entsprechend wichtig ist eine klare, offene Kommunikation, um alle Ansichten zu hören, das Pro und Contra abzuwägen und gemeinsam eine Entscheidung zu treffen.

Ist eine gemeinsame Entscheidung nicht möglich, kann jede Person der Erbengemeinschaft ohne Einwilligung oder Zustimmung der Miterben eine Zwangsveräußerung beim Amtsgericht beantragen (Teilungsversteigerung). Der Fall wird geprüft und die Entscheidung kann sich nachteilig auf alle auswirken. Diese Situation sollte um jeden Preis vermieden werden, denn eine Zwangsversteigerung der Erbimmobilie führt unweigerlich zu einem merklichen Verlust des Verkaufserlöses.

Sollte es Unstimmigkeiten geben, ist es wichtig, sich Unterstützung bei einem Mediator zu suchen, der zu vermitteln versucht. Dieser Schritt sollte in jedem Fall vor dem Gang zum Gericht gemacht werden. Gerne bieten wir Ihnen bei KROß IMMOBILIEN diese Möglichkeit an.

Praxistipp vom Immobilienmakler:

Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, ist es jedem Miterben möglich, ein eigenes Gebot abzugeben, um die Immobilie zu erwerben. Als Miterbe räumt das Erbrecht auch hier ein Vorkaufsrecht ein. Prüfen Sie außerdem sorgfältig, wie Ihre persönliche Position zur Erbimmobilie ist.

Wir empfehlen in jedem Fall, Rücksprache mit einem souveränen Immobilienmakler für eine Immobilienbewertung sowie Ihrem Steuerberater zu halten, um den finanziellen Umfang der Immobilie in jedem Detail zu kennen. Sammeln Sie alle Dokumente zusammen, damit jede Information in Ihren Unterlagen schriftlich vorliegt. Erst nach Abwägen der Fakten sollten Sie eine realistische Entscheidung in Bezug auf Ihre Erbimmobilie treffen.

Als Faustregel gilt: In erster Linie ist die Kommunikation mit Miterben wichtig, um eine einheitliche Entscheidung zu erzielen. Hierzu gehört auch das Klären von Verständnisfragen in Bezug auf die Nachlassbestimmungen, damit alle Details im Vorfeld für jeden Beteiligten klar sind. Ebenfalls sollten Sie einen Sprecher der Erbengemeinschaft bestimmen, der für alle Informationen, die Organisation und den Abwicklungsprozess zuständig und Ansprechpartner ist. Holen Sie sich in jedem Fall eine Immobilienbewertung vom Immobilienmakler und Rat von weiteren Experten ein.

Treffen Sie die Entscheidung, die Erbimmobilie zu verkaufen, sollten Sie einen versierten Immobilienmakler zu Rate ziehen. Dieser wird Sie eingehend beraten, um den besten Verkaufspreis der Immobilie zu erzielen. Für den Verkauf der Immobilie sollten Sie etwa drei bis sechs Monate Zeit einrechnen.

Ebenfalls wichtig zu wissen ist, dass der Immobilienwert nicht zwingend der Verkaufserlös ist. Denn der Erlös der Veräußerung hängt immer vom Marktgeschehen ab und auch von der Professionalität der Immobilienpräsentation als Angebot auf dem Markt. Es kann daher während einer schlechten Konjunktur ratsam sein, mit dem Verkauf zu warten, insoweit der Immobilienunterhalt problemlos bestritten werden kann. Der endgültige Verkaufserlös wird abzüglich aller anfallenden Kosten auf alle Miterben so verteilt, wie der Nachlass es regelt.

Vorteile des Immobilienverkaufs

• Unkomplizierter als alle anderen Optionen
• Verkaufserlös-Anteil zur finanziellen Entlastung
• Instandhaltungskosten fallen weg (v. a. bei Leerstand und fehlenden Mieteinnahmen)
• Möglicherweise auch eine bessere Verarbeitung des Verlustes, sollten an der Erbimmobilie belastende Erinnerungen hängen

Vereinbart die Erbengemeinschaft einstimmig, die Immobilie einem der Erben zu überlassen, werden die Miterben von diesem ausgezahlt. Diese Modalitäten werden in einem sogenannten Auseinandersetzungsvertrag schriftlich festgehalten:

• Nachlass & Nachlasswert
• Auszahlungshöhe
• Tilgungsplan
• Fristen
• Verzichtserklärung aller auszuzahlenden Erben
• Vollmacht für die Abwicklung

Zur Erstellung des Vertrags ist es wichtig, den Wert des Hauses zu kennen, um den jeweiligen Auszahlungsanteil festzulegen. Setzen Sie sich mit einem Immobilienmakler in Verbindung, um die Einschätzung aufgrund der Marktverhältnisse festzulegen. Der Auseinandersetzungsvertrag wird entsprechend vom Notar beurkundet, sobald ihm alle Miterben zustimmen. Die Notarkosten berechnen sich nach Gegenstandswert. Sobald der Vertrag rechtsgültig ist, löst sich die Erbengemeinschaft auf.

Möchten Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, um diese zu beziehen oder zu vermieten, wird eine Marktwerteinschätzung notwendig. Auf Grundlage dieser wird der Immobilienwert anteilig auf alle Miterben aufgeteilt, insoweit diese einverstanden sind. Da die Immobilie nicht veräußerst werden soll, ist es an Ihnen, die jeweiligen Anteile an die Miterben auszubezahlen, damit Sie alleiniger Eigentümer des Hauses, der Wohnung und/oder des Grundstücks werden. Somit können Sie entscheiden, die Immobilie selbst zu beziehen, sie zu vermieten oder zu einem anderen Zeitpunkt zu verkaufen.

Schon bevor der Entscheidung, dass Sie der alleinige Eigentümer der Immobilie werden, sollte für Sie klar sein, wie Sie weiter mit der Erbimmobilie verfahren möchten (siehe Tipp 2: Einvernehmliche Entscheidung der Erbengemeinschaft). Denn eine Immobilie einfach aufgrund eines Gefühls behalten zu wollen, ist realistisch gesehen nur dann eine gute Idee, wenn Sie finanziell keinerlei Problematiken zu erwarten haben.

Es ist nicht in allen Fällen empfehlenswert, dass eine Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie gemeinsam verwaltet und vermietet. Denn je mehr Beteiligte es gibt, desto größer ist aus der Erfahrung heraus das Konfliktpotential. In jedem Fall sollten sich alle Miterben inklusive Ihnen diese Entscheidung sehr gut überlegen.

• Ist es möglich, stets gemeinsame Entscheidung in Bezug auf die vermietete Erbimmobilie zu treffen (stets gutes Verhältnis zueinander)?
• Ist es allen Beteiligten möglich, die Verwaltungskosten zu tragen?
• Kann konfliktfrei entschieden werden, welcher Anteil der Mieteinnahmen auf die einzelnen Beteiligten zufällt?
• Gibt es eine Person der Erbengemeinschaft, die als Ansprechpartner für Mietparteien fungiert oder soll ein Verwalter beauftragt werden? (Kosten bedenken!)
• Ist es von Vorteil, die Erbengemeinschaft als Personengesellschaft eintragen zu lassen? (Wir empfehlen juristischen Rat zu Haftungsfragen, Vor- und Nachteilen)

Eine wichtige Information zur gemeinsamen Vermietung einer Erbimmobilie ist auch, dass die Erbengemeinschaft nach Außen gesamtschuldnerisch haftet. Allerdings kann es intern zu Unterschieden kommen, je nachdem wie die Erbquoten sich auf die einzelnen Miterben verteilen.

In jedem Fall müssen alle Beteiligten vor dem Notartermin überzeugt und sich einig über alle Bedingungen sein. Denn wird die Entscheidung beurkundet, muss jeder mit ihr zufrieden sein, um spätere, schwierige Probleme zu vermeiden.

Im ersten Augenblick kann es nebst der Trauer auch Freude sein, eine Immobilie zu erben. Doch sollten Sie einen Nachlass nicht in allen Fällen annehmen. Eine Immobilie zu erben kann auch bedeuten, die Belastungen der Immobilie bzw. die Schulden des Verstorbenen mitzuerben. Sind diese nicht für Sie tragbar, kann das Annehmen des Erbes zu finanziellen Verlusten und auch zum Ruin führen. Aber auch wenn keine Schulden mitgeerbt würden, kann der Umstand, Eigentümer einer Immobilie zu werden, für Sie zur finanziellen Herausforderung werden. Prüfen Sie daher, ob es Ihnen möglich ist, eine Immobilie zu unter- und instand zu halten. Dies gilt ebenso für den Fall, dass Sie die Immobilie vermieten oder veräußern möchten. Denn möglicherweise müssen Sanierungen, Renovierungen oder Reparaturen an der Erbimmobilie vorgenommen werden, um sie für den Immobilienmarkt oder zum Vermieten überhaupt attraktiv bzw. bewohnbar zu machen. Ist es Ihnen finanziell möglich, die Immobilie in Hinsicht dessen aufzubereiten?

Stellen Sie eine Vermögen-Verlust-Liste auf, auf der die Schulden und der mögliche Erlös des Immobilienverkaufs gegenübergestellt werden. Hilfreich ist eine Einschätzung des Werts der Immobilie vom Immobilienmakler, um herauszufinden, ob der Verkauf die Schulden tilgen könnte, ohne weitere Investitionen tätigen zu müssen. Holen Sie sich Rat bei Experten, Ihrem Steuerberater, Rechtsberater und einem versierten Immobilienmakler. In keinem Fall dürfen Sie die Frist unbeantwortet verstreichen lassen, weil das Erbe sonst als angenommen gilt. Ist nach Ablauf der Frist von sechs Wochen nicht eindeutig, wie hoch die Differenz von Vermögen und Schulden ist, kann ein Nachlassverwalter beauftragt werden.

Exkurs: Erbe ausschlagen

Schlagen Sie das Erbe aus, geht der Nachlass an Ihren eigenen Erben. Diese Information ist wichtig, damit Sie diese Entscheidung auch für etwaige Kinder treffen. Schlägt der nachfolgende Erbe ebenfalls aus und gibt es keinen theoretisch weiteren Erben in der gesetzlichen Erbfolge, geht der Nachlass an den Staat bzw. das Bundesland. Dieser/s allerdings wird die Schulden nicht bezahlen und so wird die Schuld nie getilgt werden.

Wenn Sie nicht Alleinerbe der Immobilie sind, ist die Erbregelung auf drei verschiedene Arten möglich. Denn wenn ein Verwandter stirbt, ist nicht gleich schlüssig, wer erbt, was vererbt wird und wie viel oder zu welchen Anteilen. Folgende Erbvarianten können vorliegen:

• Testament des Verstorbenen
• Erbvertrag zwischen dem Verstorbenen und mindestens einer weiteren Partei/Person
• Gesetzlich geregelte Erbfolge

Regelung durch ein Testament

Liegt ein Testament vor, sieht dieses auch die Erbregelung und die Anteile am Nachlass und dem Vermächtnis für jeden einzelnen Miterben vor. Ein rechtsgültiges Testament wird beim Nachlassgericht eröffnet. Möchten Sie in Erfahrung bringen, ob es ein solches gibt, ist daher dieses Gericht die erste Anlaufstelle. Ein Testament betrifft in der Regel das Vermächtnis, das nicht in gemeinschaftlichem Eigentum steht.

Regelung durch einen Erbvertrag

Der notariell beurkundete Erbvertrag ist ein neben dem Testament bestehendes Dokument, das über gemeinschaftliches Vermögen bestimmt. In diesem ist festgehalten, ob es Abweichungen der gesetzlichen Erbfolge gibt. Der Unterschied zum Testament besteht darin, dass die beteiligten Parteien bestimmen, wie das Vermächtnis aufgeteilt wird. Während ein Testament allein verfasst wird, umfasst ein Erbvertrag mindestens zwei Parteien, die den Vertrag zu Lebzeiten unterzeichnen. Möglich ist beispielsweise eine Verbindung zwischen Ehe- und Erbvertrag, der dann auch so genannt wird und beispielsweise das Einsetzen des jeweiligen Partners als Alleinerbe vorsieht. Von einem Erbvertrag kann beim Tod eines Vertragspartners nur zurückgetreten werden, wenn ein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht vereinbart wurde.

Regelung durch die gesetzliche Erbfolge: Weder Testament noch Erbvertrag liegen vor

Liegt weder ein Testament noch ein Erbvertrag vor, greifen gesetzlich Regelungen für den Erbanspruch. Die rechtliche Erbfolge sieht vor, die nächststehenden Verwandten in bestimmten Anteilen zu bedenken. Entsprechend entsteht hier in den meisten Fällen eine Erbengemeinschaft, die auch dazu führt, dass eine Erbimmobilie zu bestimmten Teilen an die Erbengemeinschaft vererbt wird. So kann keiner der Miterben allein über den Nachlass verfügen. Entscheidungen müssen einvernehmlich getroffen und der gemeinsame Nachlass muss zusammen verwaltet werden. In der rechtlichen Erbfolge stehen der Ehepartner und die eigenen Kinder (leiblich oder adoptiert) an erster Stelle, danach Enkel und Urenkel. Erst danach die Eltern, Geschwister, Neffen/Nichten und darauf die Großeltern und deren Familienangehörige nach Familiengrad sortiert.

Jedes Erbe wird in Deutschland versteuert und die Höhe dieser Erbschaftssteuer hängt nicht nur vom Vermächtnis allein ab:

• Ein enger Verwandtschaftsgrad zum Verstorben kann zu Freibeträgen zwischen 20.000 und bis zu 500.000 Euro möglich machen. Dieser Freibetrag wird vom Nachlasswert abgezogen, bevor die Steuer berechnet wird.
• Die Steuer selbst wird nach dem aktuellen Steuerprozentsatz berechnet, der sich auf der eigenen Steuerklasse begründet.
• Die Art und auch der Wert der Immobilie spielen eine Rolle bei der Berechnung der Erbschaftssteuer. Eine Immobilienwert-Schätzung sollte stets von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt werden.
• Auch wie die Immobilie bisher genutzt wurde und in Zukunft genutzt werden soll, nimmt Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer.

Als Ehepartner oder direkter Nachkomme des Verstorbenen ist es möglich, die Erbimmobilie steuerfrei zu erben, insofern der jeweilige Erbe mindestens zehn Jahre selbst in der Immobilie leben wird. Diese Steuerfreiheit für die Erbimmobilie gilt allerdings nur, wenn der Verstorbene zuvor selbst die Immobilie bewohnte und die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei einem vorzeitigen Auszug des Erben wird die Steuer nachträglich fällig.

In erster Instanz muss das Erbe angenommen werden:

• Offizielle Zustimmung beim Nachlassgericht, dass das Erbe angenommen wird.
• Verstreicht die sechswöchige Frist der Entscheidung ohne Mitteilung, gilt das Erbe automatisch als angenommen.
• Wird der Erbschein beantragt, wurde das Erbe angenommen.

Der Erbschein wird beim zuständigen Amtsgericht des Verstorbenen gegen eine Gebühr beantragt. Die Gebühr wird aufgrund des Erbwertes errechnet. Gibt es eine Erbengemeinschaft, kann diese den Erbschein auch gemeinschaftlich beantragen. Ebenfalls möglich ist ein Teil-Erbschein, für Ihren eigenen Anteil am Vermächtnis. Der Erbschein verzeichnet konkret, wer die Erben sind.

Der wichtigste Punkt zu Beginn ist in jedem Fall, dass Sie sich Zeit lassen. Zeit dafür, einen klaren Kopf zu bekommen und auch, um erst einmal eine Übersicht über alle wichtigen Details rund um die Erbimmobilie zu erhalten. Erst danach lassen sich alle weiteren Fragen klären und die richtigen Entscheidungen allen zum Vorteil treffen. Übereilte Entscheidungen führen in den meisten Fällen zu merkbaren finanziellen Einbußen. Gerne stehen wir Ihnen deshalb als Experten für Immobilien zur Seite und beraten Sie ausführlich zu allen Angelegenheiten rund um den erfolgreichen und gewinnbringenden Verkauf Ihrer Erbimmobilie.

KROß IMMOBILIEN bietet Ihnen gerne ein kostenfreies Beratungsgespräch zum Immobilienverkauf an. Dabei zeigen wir Ihnen gerne auf, auf was zu achten ist, was die häufigsten Kaufmotive der Käufer sind und wie man den Immobilienverkauf strategisch angeht. Im ersten Kennenlernen geht es uns nicht um einen Auftrag, sondern darum, Sie kompetent zu beraten – absolut unverbindlich. Daher vereinbaren Sie am besten gleich Ihren persönlichen Gesprächstermin mit uns!