KROß IMMOBILIEN

DIE 10 HÄUFIGSTEN FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF

DIE 10 HÄUFIGSTEN FEHLER BEIM PRIVATEN IMMOBILIENVERKAUF

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht vergleichbar mit dem Verkauf anderer kleiner und auch großer Gegenstände. Es gibt viele Fallstricke, aber auch einige Details, die dazu führen können, dass die Immobilie auf dem Immobilienmarkt nicht interessant wird oder dass erst vorhandenes Interesse schwindet. Die Immobilie wird zum Ladenhüter und das nur, weil vielleicht ein paar Details nicht bedacht oder ignoriert werden. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die zehn häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf auf und geben Ihnen wertvolle Tipps, sodass Sie Ihre Immobilie erfolgreich anbieten und zum besten Preis verkaufen können. Gerne stehen wir Ihnen auch in einem persönlichen und natürlich unverbindlichen Gespräch zur Verfügung, damit Sie sich auf den Verkauf Ihrer Immobilie optimal vorbereiten können. Nutzen Sie gerne unsere Checkliste zum Download, um an alle Details zu denken.

1. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: ZEITMANAGEMENT – „EINEN VERSUCH IST ES WERT.“

Viele Eigentümer begeben sich in das Abenteuer Immobilienverkauf, ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei gibt es viele Fragen im Vorfeld abzuklären, z. B.:

  • Welchen Angebotspreis setze ich an?

  • Welchen Zeitpunkt wähle ich?

  • Welche Werbemaßnahmen sind für meine Immobilien und ggf. speziell in meiner Region nötig und zielführend?

  • Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf?

  • Wie erstelle ich ein Exposé?

  • Wie löse ich ein bestehendes Immobiliendarlehen ab?

  • Benötige ich beim Kauf einer anderen Immobilie eine Zwischenfinanzierung?

  • Wie organisiere ich zeitlich und finanziell den Eigentumsübergang?

  • Welche Fragen stellen Interessenten und Käufer?

  • Welche juristischen Fallstricke lauern?

  • Und so weiter, und so fort.

Profitipp vom Immobilienmakler:

Wichtig ist nicht, alles zu wissen. Wichtig ist, zu wissen, wo die notwendigen Informationen zu finden sind, die Sie benötigen. Deswegen:

  • Erschaffen Sie sich im ersten Schritt einen ausreichend großen Zeitrahmen, um alle Vorbereitungen und Recherchen durchführen zu können und sich ein eigenes, geplantes Konzept zu erstellen.

  • Machen Sie sich eine Übersicht über alle zu erledigenden Punkte, die mit Informationen gefüllt werden müssen, damit Sie diese Liste danach abarbeiten können. Hierzu gehören auch feste, realistische Zeiträume, die Sie einhalten möchten.

  • Beziehen Sie in Ihre Gesamtplanung mit ein, dass bis zum endgültigen Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Monate Zeit vergehen können, da Sie kein Experte für Immobilienverkäufe sind und auch über kein umfangreiches Immobilienmarkt-Netzwerk verfügen.

  • Informieren Sie sich im Internet auf vertrauenswürdigen Seiten zum privaten und professionellen Immobilienverkauf.

  • Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt, der sich aufs Immobilienrecht spezialisiert hat, um juristische Fragen abzuklären.

  • Besorgen Sie sich alle notwendigen Eckdaten vom Bauamt und lassen Sie ein professionelles Aufmaß erstellen (Vermeiden Sie in jedem Fall Eckdaten Pi mal Daumen und Aufrundungen!) und sorgen Sie für einen Energieausweis.

  • Informieren Sie sich über das Marktgeschehen, gerne auch bei uns als Experten, für die aktuell festgelegte Preisgestaltung auf dem Immobilienmarkt.

  • Engagieren Sie Profis fürs Home Staging und für hochwertige Fotografien im Innen- und Außenbereich Ihrer Immobilie (für den idealen Internetauftritt auf Portalen und auch Ihr Exposé). Home Staging ist das perfekte Konzept, um Ihre Immobilie auf dem Markt gewinnbringend und erfolgversprechend anzubieten. Hierzu erfahren Sie mehr auf unserer Homepage.

  • Sprechen Sie mit Mediengestaltern über das ideale Design eines Exposés.

  • Sprechen Sie mit Ihrem Bankberater über finanzielle Angelegenheiten, z. B. in Bezug auf Zwischenfinanzierungen oder Ablösung eines bestehenden Immobiliendarlehens und mit Ihrem Steuerberater über eventuell laufende Hypotheken.

  • Sobald die Immobilie bewegungslos über mehrere Monate auf Plattformen angeboten wird, sollten Sie einen Immobilienmakler hinzuziehen, da möglicherweise irgendwelche Details fehlerhaft sind und somit die Immobilie für den Markt unattraktiv wirkt.

Als Faustregel gilt: Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten und ist im Nachhinein nur mit Aufwand oder hohen Kosten auszubügeln. Da die eigene Immobilie in der Regel der größte Vermögensgegenstand ist, ist es wichtig, sich vorher ausreichend kundig zu machen. Notieren Sie daher alle Informationen, die Sie erhalten und benötigen, übersichtlich und geordnet, um sie jederzeit abrufen und verwenden zu können. Und kommen Sie in keinem Fall in einen Terminstress, der zu Flüchtigkeitsfehlern führt und somit den Gewinn Ihres Immobilienverkaufs immens schmälern kann.

2. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: PREISFINDUNG & WERTERMITTLUNG – „LIEBER DEN PREIS ZU HOCH ALS ZU NIEDRIG ANSETZEN.“

Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt und was er seither noch investiert hat. Doch diese Kalkulation muss nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Denn beim Immobilienverkauf wird der Wert nur von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick bestimmt. Der erzielbare Preis kann also weit darüber oder auch weit darunter liegen.

Den erzielbaren Preis vorherzusagen, ist daher gar nicht so einfach. Es benötigt sehr viel Erfahrung und sehr viel Wissen über die Faktoren, welche den Wert einer Immobilie beeinflussen. Es zahlt sich nicht aus, die Immobilie mit einem zu hohen Preis anzusetzen. Darin sind sich alle Immobilienprofis einig. Ist die Immobilie aber überteuert, verliert man in den ersten Monaten das Interesse möglicher Kunden und wertvolle Zeit, die fast immer Geld kostet. Mögliche Interessenten werden die lange Standzeit bemerken und die Situation, sobald Sie den Preis endlich senken. Dies stärkt die Verhandlungsposition der Interessenten. Eine Ausnahme sind überhitzte Märkte mit spekulativer Preisentwicklung.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Ermitteln Sie ein realistisches Verkaufsangebot für Ihre Immobilie und versuchen Sie im ersten Schritt eine Distanzhaltung zum Objekt einzunehmen. Versuchen Sie Ihre Immobilie tatsächlich als Objekt zu behandeln, damit emotionale Bindungen die Wertbeimessung nicht kontraproduktiv beeinflussen.

  • Vergleichen Sie Immobilienpreise auf bekannten Portalen und renommierten Immobilienmärkten über eine gewisse Zeit (am besten während der Zeit Ihrer Konzeptplanung), um ein Gefühl für den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

  • Konjunkturen, Krisen oder wirtschaftliche Aufschwünge können das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt unverhältnismäßig beeinflussen. Deswegen werden Sie nur Erfolg bei der Preisfindung haben, wenn Sie sich den Gegebenheiten und nicht einer scheinbaren Logik anpassen.

  • Verzichten Sie in jedem Fall auf Preisspielereien, in dem Sie zu unterschiedlichen Zeiten oder auf diversen Portalen unterschiedliche Preise „ausprobieren“. Dies fällt auf und schwächt Ihre Verhandlungsposition. Außerdem kann Ihre Immobilie auf einem unsichtbaren Index landen, auf dem Angebote im Kopf von Interessenten verzeichnet werden, die möglicherweise Fake sind oder vor Makeln nur so strotzen.

  • Durch den Angebotspreis wird im Übrigen auch das Käuferklientel vorsortiert oder ungewollt aussortiert. Denn wenn eine Immobilie mit einem zu hoch angesetzten Preis gänzlich außerhalb der finanziellen Reichweite liegt, wird sich die Anzahl der Interessenten enorm reduzieren und somit die Möglichkeit, die Immobilie gewinnbringend und schnell zu verkaufen.

  • Nutzen Sie die Informationen, die im Grundstücksmarktbericht verzeichnet werden, den Sie auf dem zuständigen Amt gegen eine Gebühr erwerben können. In Freiburg erhalten Sie den Bericht direkt bei der Stadt und können ihn online kaufen. Das Entgelt für den Immobilienmarktbericht Freiburg beträgt 40 Euro plus Porto (Stand: März 2021), sollten Sie diesen nicht als PDF, sondern via Post erhalten wollen. In diesem Bericht erfahren Sie mehr zu den tatsächlich erwirtschafteten Quadratmeterpreisen diverser Immobilien und Grundstücke in Ihrer Region. https://www.freiburg.de/pb/1424099.html

  • Für die Wertermittlung sind allerdings nicht nur die vorhandenen Quadratmeter entscheidend, sondern auch folgende Punkte: Baujahr, Ausstattung, Immobilienlage inkl. Infrastruktur, Etage einer Wohnung, Größe des Grundstücks und Umbauten/Anbauten. Je hochwertiger diese Punkte eingeschätzt werden, desto höher kann der Wert der Immobilie angesetzt werden. Aber immer mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen und die Konjunktur.

Als Faustregel gilt: Um einen Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden, muss eine Immobilie zu einem fairen Marktwert oder vielleicht sogar knapp darunter angeboten werden. Sollten Sie keine Erfahrung bei der Immobilienbewertung haben, dann fragen Sie zuerst jemanden, der sich damit auskennt. Hierfür stehen wir Ihnen gerne bei KROß IMMOBILIEN zur Seite. Wichtig ist, dass Sie nicht einfach ins Blaue raten, denn je länger die Immobilie zu einem unpassenden Preis angeboten wird, desto uninteressanter wird sie für den Markt.

3. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: UNTERLAGENMANAGEMENT

Das Unterlagenmanagement ist einer der umfangreichsten Punkte, mit denen wir uns als professionelle Immobilienmakler beschäftigen. Und das nicht ohne Grund, denn die Unterlagen zur Immobilie sind tatsächlich das A und O eines erfolgreichen und zügigen Vertragsabschlusses zum besten Preis.

Unterlagen für eine Immobilie lassen sich nicht spontan „mal schnell“ zusammensuchen, wenn sie „überraschend“ gebraucht werden. Alle Immobilienunterlagen müssen komplett und ordentlich zusammengestellt vorliegen, noch bevor die Immobilie überhaupt auf dem Markt angeboten wird. Je ausführliche Ihre Unterlagen sind, desto mehr Vertrauen erwecken Sie bei potentiellen Käufern und somit erzielen auch einen besseren Preis für Ihre Immobilie.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Sorgen Sie für alle notwendigen Unterlagen, Dokumente, Urkunden, Abrechnungen und Eckdaten Ihrer Immobilie. Prüfen Sie in diesem Zuge auch, ob eine eventuell laufende Hypothek einen Verkauf der Immobilie überhaupt lohnenswert macht.

  • Vielleicht haben Sie die Architekten-Blaupause zur Hand, fertigen Sie aber dennoch einen für Laien gut erkenn- und lesbaren Grundriss der Immobilie an.

  • Ordentliche Aufführung und saubere Dokumentation von folgenden Unterlagen: aktueller Grundriss, Auszug aus dem Grundbuch inkl. Belastungen, Beschreibung, technische Zeichnungen, aktueller Energieausweis, rechtlich relevante Dokumente wie Teilungserklärungen, Protokolle der Eigentümerversammlung, von Messungen und Wartungen, Abrechnungen der Nebenkosten, Katasterkarte, Statik-Bericht der Immobilie, vorhandene Genehmigung (z. B. Baugenehmigung), bestenfalls auch Nachweise und Rechnungen von Umbauten, Renovierungen, Verbesserungen/Modernisierungen, Reparaturen etc..

Als Faustregel gilt: Bevor nicht alle Unterlagen vollständig, ordentlich und komplett zusammengetragen sind, ist an eine Inserierung der Immobilie nicht zu denken. Denn erst aus diesen Unterlagen erstellen Sie ein professionelles Exposé für alle potentiellen, ernsthaften Käufer und je umfangreicher Sie die Unterlagen zusammenführen, desto mehr Vertrauen bauen Sie auf.

4. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: EXPOSÉGESTALTUNG

Das Exposé ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Fakten und eines der wichtigsten Verkaufsinstrumente im Immobilienmarketing. Das Exposé ist daher nicht mit den gesammelten Unterlagen im Dokumentenmanagement zu vergleichen, sondern vielmehr eine schriftliche Bewerbung der Immobilie mit allen wichtigen Fakten. Es ist die Visitenkarte der Immobilie oder auch das Bewerbungsanschreiben, um es bildlich zu beschreiben.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Exposé aufzusetzen und die gängigste ist Ihnen wahrscheinlich schon bekannt: Die Seite auf einem Immobilienportal, auf der Sie alle Informationen zu einer Immobilie erhalten. Aber es existiert nicht nur auf diese Weise:

Kurz-Exposé:

Sie kennen ein kurzes Exposé wahrscheinlich von den Aushängen in einem Maklerbüro oder bei Banken, die Immobilien anbieten. Alle relevanten Daten und auf ein Nötigstes reduzierte Informationen werden mit einem Bild/auf einer Seite zusammengefasst, um die Immobilie vorzustellen.

Ausführliches Exposé:

In einem ausführlichen Exposé sind weitere und mehr beschreibende Informationen, mehr Bilder und Perspektiven der Immobilie aufgelistet. Beispielsweise auch die Lage und die Vorteile der Lage oder beschreibende Texte über die Besonderheiten der Immobilie und der Ausstattung. Das ausführliche Exposé sollte Ihre Grundlage sein, eine Internetanzeige auf Portalen zu verfassen.

Web-Exposé:

Sicherlich kann das „Anzeigenblatt“ auf einem Internet-Immobilien-Portal auch als Web-Exposé aufgefasst werden. Grundsätzlich aber ist gemeint, dass die Immobilie eine eigene kleine Homepage erhält, auf der alle wichtigen Fakten online eingesehen werden können. Normalerweise erstellen innovative Immobilienmakler eine derartige Seite mit einem zusätzlich geschützten Bereich. Zu letzterem haben nur seriöse, ernsthafte und schon bekannte Interessenten personalisierten Zugang. In diesem Bereich lassen sich dann neben dem öffentlichen Exposé weitere Detaildaten teilen und Einsicht in alle wichtigen Unterlagen gewähren.

Exposé-Magazin:

Zwei Formen eines Exposé-Magazins sind möglich. Zum einen die Printversion als gedrucktes Heft oder Zeitschrift, in der auf mehreren Seiten die Immobilie vorgestellt wird. Diese Form gibt es auch als zweite Version, und zwar als PDF-Datei, die ganz einfach via E-Mail verschickt oder auch zum Download bei Social Media bzw. auf einer Homepage angeboten werden kann.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Schauen Sie sich Musterbeispiele von Exposés für Immobilien an, um ein Gefühl für die Darstellung zu bekommen. Stellen Sie sich vor, welche Informationen Sie als Immobilienkäufer erhalten möchten und wie diese präsentiert sein sollen, um Ihr eigenes Exposé optimal zu gestalten.

  • Erstellen Sie mit Ihren Unterlagen ein vollständiges und umfangreiches Exposé als Konzept (z. B. als Ihre persönliche Grundlage für alle Fakten auf Immobilienportalen), das alle wichtigen Daten und den Grundriss enthält und die für den Immobilien-Verkauf relevant sind. Vergessen Sie nicht die speziellen Extras, die Ihre Immobilie besonders machen (Wintergarten, Pool, ausbaufähige Stockwerke, Autoabstellplätze etc.).

  • Entscheiden Sie sich neben einem Kurz-Exposé für mindestens noch eine weitere Form, um Interessenten mit den wichtigsten Informationen zu versorgen, die für Ihre Immobilie wichtig sind. Wir empfehlen eine Online-Version als PDF oder auch als Homepage.

  • Denken Sie daran, dass das Exposé das Aushängeschild Ihrer Immobilie ist und gestalten Sie es in einem freundlichen, übersichtlichen und einheitlichen Design, bestenfalls mithilfe eines Grafikdesigners oder Experten, der die Aufmachung perfekt inszeniert.

  • Achten Sie auf ansprechende Beschreibungen, die den Interessenten helfen, sich die Immobilie bildhaft und lebendig, gemütlich und freundlich vorzustellen.

  • Nutzen Sie ausschließlich hochwertige, vorteilhafte Fotografien. Denken Sie daran, zuvor alle Home-Staging-Vorteile zu nutzen, um Ihre Immobilie so ansprechend wie möglich anbieten zu können. Erhalten Sie hierzu unter den nächsten Punkten weitere Informationen.

  • In einem Exposé werden nicht alle Unterlagen zum Gebäude preisgegeben. Wichtig sind die Eckdaten (Anzahl der Zimmer, Nutz- und Wohnflächenberechnung, Immobilienzustand, Baujahr, Ausstattung, Extras etc.), ein verständlicher Grundriss, der Energieausweis und relevante Informationen zur Lage.

  • Achten Sie darauf, dass keinerlei Fehler in den Eckdaten vorkommen. Aber auch die Texte sollten fehlerfrei und ansprechend verständlich geschrieben sein.

Als Faustregel gilt: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, ein Exposé zu erstellen und entscheiden Sie sich gerne für eine Online-Version (als Homepage oder PDF-Datei), damit Sie schnell und zielsicher jedem ernsthaften Interessenten Ihre Immobilien-Informationen ansprechend aufbereitet anbieten können.

5. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: IMMOBILIEN-BEWERBUNG – „EIN INSERAT AUFGEBEN KANN JEDER.“

Viele Privatverkäufer inserieren ihre Immobilie in der Zeitung oder im Internet und schauen, was passiert. Doch wer den Preis zu hoch ansetzt, wird die Nachfrage senken und riskiert einen Ladenhüter. Wenn der Preis dagegen zu niedrig angesetzt wird, wird unnötig Vermögen verschenkt.

Hinzu kommt, dass man als Privatverkäufer in der Vermarktung häufig Geld sparen möchte und nur die nötigsten Mittel der Vermarktung wählt. Das hat zur Folge, dass einige potentielle Kaufinteressenten das Angebot nicht bemerken und man diese potentiellen Käufer gar nicht erst gewinnen kann. Vielleicht hätte gerade einer dieser Interessenten den besten Preis bezahlt.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Mit Ihrem eingangs erwähnten Konzept haben Sie alle realen Eckdaten und Fakten zur Hand, um die Immobilie zu bewerben. Fehlen noch Daten, besorgen Sie sich diese umgehend. Inserieren Sie die Immobilie nicht vorher und ergänzen danach. Sie verschenken Potential, das von Beginn an genutzt werden muss.

  • Machen Sie sich einen Überblick über die in Ihrer Region relevanten Portale und Möglichkeiten, Ihre Immobilie professionell zu präsentieren. Hierzu zählen Portale wie immowelt.de oder immobilienscout24.de ebenso wie die regionalen Printmedien, in denen Immobilien angeboten werden.

  • Bilder sind ein wichtiges Verkaufsargument, daher investieren Sie in professionelle Bilder aller Räume und auch Außenbereiche. Drohnenaufnahmen aus der Vogelperspektive sind ebenfalls gerne gesehen. Achten Sie in jedem Fall auf eine helle, aufgeräumte, ordentliche und saubere Umgebung und erfahren Sie gerne mehr auf unserer Homepage über das Home Staging einer Immobilie und unter dem nächsten Punkt, um den besten Verkaufsvorteil zu erhalten.

  • Die Bilder sind nicht nur fürs Internet gedacht, sondern auch für Printmedien und Ihr Exposé, daher achten Sie in jedem Fall auf eine sehr gute Auflösung. Bedenken Sie, dass Sie, sollten Sie die Möglichkeit haben, auch auf 3D-Visualisierungen, 360-Grad-Aufnahmen und Videos zurückgreifen können.

  • Nutzen Sie keine Architekten-Blaupause als Grundriss, sondern einen einfach zu verstehenden Grundrissplan für Laien, der aufzeigt, wie die Räume aufgeteilt sind.

  • Notieren Sie alle relevanten Details der Immobilienlage, die den Wert der Immobilie oder des Grundstücks deutlich anheben können (beispielsweise Schulen und Kindergärten sowie Freizeitangebote in beruhigten Zonen, in denen Ihr Mehrfamilienhaus steht; eine altersgerecht umgebaute Immobilie, die im nahen Umfeld auch mit barrierefrei zugänglichen Ärzten, Supermärkten und öffentlichen Verkehrsmitteln punkten kann; oder ein modernes Wohnhaus mit erneuerbaren Energien in einem Wohnviertel nahe der Straßenbahn oder einem Naherholungsgebiet, das die Zielgruppe von Klimaschützern anspricht).

  • Setzen Sie Ihre Zielgruppe fest und gleichen Sie Ihr Verkaufsangebot und Ihre Beschreibungen mit dieser ab (Familien, Singles, junge Paare, ältere Menschen, Geschäftsleute etc.).

  • Bei der Erstellung Ihres Immobilien-Angebots sollten Sie ein einheitliches Bild erschaffen, nicht in einem Portal andere Preise angeben als in einem anderen und auch keine Daten weglassen, die Sie woanders verwenden. Erschaffen Sie ein homogenes, seriöses Bild Ihrer Immobilie mit Energieausweis und allen Eckdaten, vielen professionellen Fotos und dem Grundriss. Denn Interessierte bewegen sich, wie Sie, auf verschiedenen Plattformen, nicht nur auf einer. Finden Interessenten veränderte Informationen vor, bauen Sie Vertrauen ab.

  • Achten Sie auf die Wortwahl, die korrekte Rechtschreibung und auch auf einen seriösen, ansprechenden Titel Ihrer Anzeige. Vermeiden Sie unbedingt Superlative (supertoll, extra-klasse) und auch eine Ansammlung von Satzzeichen (!!!). Nutzen Sie schon im Titel die Ansprache für die Zielgruppe: „Einfamilienhaus für Familie mit Kindern“ ist besser als „Haus für vier Personen“.

  • Die erste Kurzbeschreibung ist wie ein Teaser bei der Zeitung zu lesen. Sie soll alle potentiellen Käufer ansprechen und dazu auffordern, mehr erfahren zu wollen. Daher setzen Sie die besten Vorteile in einen pointiert formulierten Text, der sich einladend lesen lässt (realistische Adjektive, Hervorheben von realen Vorteilen: „wunderschöner Garten“, wenn der Garten wirklich wunderschön ist).

  • Achten Sie bei allen Beschreibungen darauf, dass nicht alle Menschen die gleiche Vorstellungskraft haben wie Sie. Schreiben Sie daher von einer geräumigen, großen und lichtdurchfluteten Küche mit gemütlicher Essecke für die ganze Familie anstelle von einer Küche mit 25 qm, drei Fenstern und einem Sechs-Personen-Essbereich.

  • Achten Sie darauf, zielgruppenorientiert zu beschreiben und überschütten Sie die Interessenten nicht mit Informationen. Wählen Sie gezielt aus. Sie können durchaus Informationen weglassen, die für die Zielgruppe absolut irrelevant sind. In individuellen Gesprächen lassen sich diese Punkte dann als „weitere Vorteile“ anpreisen, wenn die Details auf Interesse stoßen (z. B. Nachbarschaftshilfen für ältere Personen, wenn Ihre Immobilie vor allem für junge Familien interessant ist).

Als Faustregel gilt: Gerade in der heutigen Zeit gibt es immer mehr Medien und Portale der Bewerbung, welche vor allem von den jüngeren Generationen als selbstverständlich erachtet werden. Es ist also umso wichtiger, gezielt und zielgruppengerecht zu bewerben. So heben Sie sich von der breiten Masse ab und Ihre Immobilie wird auf dem Markt fokussiert wahrgenommen. Achten Sie auf vollständige, wahre und auch ansprechend formulierte Aussagen.

6. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: IMMOBILIEN-VORBEREITUNG – „DIE IMMOBILIE IST DOCH IN GUTEM, GEREINIGTEM ZUSTAND!“

Leider reicht eine Reinigung der Immobilie nicht zwingend aus, um eine Immobilie in ordentlichem Zustand zu präsentieren. Es bedarf etwas Fingerspitzengefühl und definitiv einen distanzierteren Blick auf das Objekt, um es mit den Augen eines Fremden betrachten zu können. Auch wenn einige Blessuren generell nicht stören, schauen Kaufinteressenten genau auf diese sehr viel kritischer und versuchen damit den Preis zu drücken. Das Aufbereiten der Immobilie ist somit ein zentraler Punkt, der nicht nur vor Besichtigungen, sondern schon vor dem Fototermin vonstattengehen muss. Denn schon die Bilder im Netz müssen ansprechend, hell und gemütlich sauber sein, nicht nur wirken.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Achten Sie darauf, dass die Immobilie sauber, ordentlich und aufgeräumt ist, bevor Sie Fotos machen oder gar einen Besichtigungstermin vereinbaren (dies gilt für die Innen- als auch Außenbereiche, Fenster, Türen, Ecken, Rohre, Heizungsraum, Keller, Garage, Wände, Decken etc.).

  • Achten Sie auf Helligkeit, Licht und darauf, dass keine Rückstände zu einem Raucher- oder Tierhaushalt vorhanden sind. Ebenso lüften Sie zuvor durch, denn für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance.

  • Lassen Sie kleine Makel ausbessern, z. B. Wände hell streichen, Geländer streichen, Blessuren an Türen oder Fenstern ausbessern.

  • Prüfen Sie Außenanlagen und Garten: Gehwege fegen, Unkraut jäten, verdorrte Pflanzen entfernen/austauschen, Grünschnitt entsorgen, Mülltonnenbereich reinigen, Fußmatten abklopfen, Sperrmüll entsorgen etc.

  • Ist die Immobilie bei kommenden Besichtigungsterminen noch bewohnt, ist es wichtig, alle nicht notwendigen Details zu beseitigen (ansprechende Dekorationen dürfen bleiben, nicht aber der aufgestellte Wäscheständer im Wohnzimmer, der halbgefüllte Mülleimer in der Küche, das Geschirr im Abtropfregal, allzu private Gegenstände, Tierspielzeuge/Katzenklo etc.). Betten müssen gemacht sein, Spiegel und Fenster geputzt, sanitäre Anlagen müssen sauber sein (keine Haar- und Staubreste, keine Gerüche, Seifen- oder Kalkreste), Staubflusen, Spinnennetze entfernen etc.

  • Möglich ist auch die Situation des aktuellen Auszugs, bei dem Kartons herumstehen, die ebenfalls bestmöglich aus dem Bild der Fotografien geräumt und ordentlich für Besichtigungen beiseite stehen sollten. Insofern es nicht anders möglich ist, sie schon gänzlich woanders unterzubringen. Besser wäre in der Tat, zu warten, bis der Auszug vollzogen ist, bis Fotos gemacht oder Besichtigungen vereinbart werden.

  • Ist die Immobilie leer, ist es hilfreich, einige Designelemente zu dekorieren und vielleicht ein paar Möbel für die Vorstellungskraft aufzustellen, die die Räume ansprechend und zweckmäßig gestalten. Da die Thematik des Home Stagings sehr umfangreich ist, haben wir hierzu einen eigenen Beitrag mit kostenloser Checkliste verfasst, die Sie sich gerne zu Hilfe nehmen können.

Als Faustregel gilt: Eine Immobilie verkaufsfähig zu präsentieren bedeutet nicht, sie ausschließlich zu reinigen. Ob sie noch bewohnt ist oder leer steht, als Immobilienmakler verwenden wir bei KROß IMMOBILIEN das Prinzip des Home Staging, damit Ihre Immobilie im besten Licht präsentiert ist und jedem kritischen Auge, das Preise senken will, standhält. Nutzen Sie unser Fachwissen zu diesem Bereich und bereiten Sie Ihre Immobilie perfekt für den Fototermin und alle Besichtigungen vor. Greifen Sie gerne auf unsere kostenlose Checkliste und alle ausführlichen Informationen auf unserer Homepage zum Thema Home Staging zurück, um den besten Preis in kürzerer Zeit für Ihre Immobilie zu erhalten. Dort erfahren Sie mehr zum Prinzip des Home Stagings, bei dem Ihre Immobilie mit ein paar Handgriffen viel attraktiver ausgestattet und gestaltet wird, um positiv aus allen Immobilien-Angeboten herauszustechen.

7. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: PLANUNG DER BESICHTIGUNG – „DIE BESICHTIGUNG MACHE ICH BESSER SELBST.“

Vor allem als Eigentümer kennen Sie Ihre Immobilie doch selbst am besten! Doch Kaufinteressenten haben häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als der Eigentümer. Die Immobilie wird nicht mit der gleichen Emotionalität betrachtet, sondern mit Abstand. Interessenten fragen sich, mit welchen Kosten und Aufwand die zukünftige Wunschimmobilie entstehen kann. Diese verschiedenen Perspektiven können beim Immobilienverkauf zu einem Konflikt zwischen den Parteien führen und darin enden, dass es gar nicht erst zu Verhandlungsgesprächen kommt. Ein entscheidender Fehler beim Immobilienverkauf.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Bekommen Sie Abstand zu Ihrer eigenen Immobilie und versuchen Sie diese aus der Perspektive eines Fremden zu betrachten. Hilfreich ist, Freunde und Bekannte mit ins Boot zu holen, die die Rolle eines absichtlich kritischen Interessenten einnehmen.

  • Stellen Sie sich darauf ein, dass nicht alle Anfragen tatsächlich zur Besichtigung oder gar zum Verkauf der Immobilie führen, damit Sie gelassener an die ersten Kontakte und Termine gehen können. Es gibt auch viele Neugierige und Menschen, die „sich nur mal umschauen wollen“ als dass sie ernsthaftes Kaufinteresse hätten. Verwenden Sie diese Situationen als Übungsfeld und nutzen Sie das „Käufer-Feedback“, das sie dadurch erhalten. Sie lernen daraus, wie Sie echtes Interesse unterscheiden können, um nachfolgende Besichtigungsanfragen gezielter auszusortieren. So vermeiden Sie, nicht langfristig durch halbherzige Interessenten frustriert zu werden.

  • Stellen Sie Ihre persönliche Erreichbarkeit sicher (Anrufzeiten im Inserat erwähnen), sobald Ihre Immobilie auf dem Markt angeboten wird, damit ernsthafte Interessenten Sie auch zuverlässig erreichen können und nicht das Interesse verlieren, falls nicht. Spricht doch jemand auf den Anrufbeantworter, melden Sie sich so schnell wie möglich zurück.

  • Möchten Sie Ihre persönlichen Daten nicht preisgeben, ist es möglich, dass Sie sich vorerst ein Mobiltelefon mit Prepaid-Karte und eine zweite E-Mail-Adresse zulegen, um über diese Kontaktdaten erreichbar zu sein.

  • Legen Sie sich Notizmöglichkeiten parat und auch die wichtigsten Eckdaten, um einige Fragen schon am Telefon beantworten zu können. Doch verlagern Sie in keinem Fall das eigentliche, ausführliche Verkaufsgespräch ans Telefon oder in E-Mails.

  • Bleiben Sie bei der Beantwortung aller Fragen immer neutral und schildern Sie Anrufern die Immobilie realistisch. Andernfalls bauen Sie eine Erwartungshaltung auf, die Sie bei einem Besichtigungstermin nicht erfüllen können.

  • Überzeugen Sie sich von der Ernsthaftigkeit der telefonischen Anfrage, bitten Sie um persönliche Daten und geben Sie Ihre eigenen nicht leichtfertig preis, um Einbruchs- und Betrugskriminalität vorzubeugen. Aber halten Sie sich auch nicht überzogen zurück mit Informationen, weil dies Unsicherheiten und Misstrauen auslöst, die zu einem Desinteresse an Ihrer Immobilie führen.

  • Versuchen Sie, Besichtigungstermine nicht zu kumulieren, da Interessenten sich schnell unwichtig fühlen, wenn Sie einen Massen-Besichtigungstermin veranstalten. Auch für Sie selbst ist es stressfreier, nur wenige Menschen durchs Haus zu führen und Fragen zu beantworten. Nutzen Sie daher mehrere, direkt aufeinander folgende Termine an einem Tag, denn es ist auch ein subtiles Verkaufsargument, wenn Interessenten sich beim Terminwechsel kurz begegnen („scheint sehr begehrt zu sein“).

  • Planen Sie Besichtigungstermine immer bei Tageslicht und halten Sie sich dafür gerne auch ein Wochenende frei, damit Sie flexibel auf Interessenten reagieren können.

  • Insofern Sie keinen Immobilienmakler beauftragen möchten, führen Sie die Besichtigungen in jedem Fall selbst durch und nicht durch andere dritte Personen, wie Bekannte oder gar den aktuellen Mieter.

  • Präsentieren Sie Ihre Immobilie niemals mit allzu vielen emotionalen Details Ihrer eigenen Erfahrung, denn der Interessent soll sich und sein eigenes Leben in der Immobilie sehen können. Bleiben Sie neutral und sachlich und greifen Sie vermeintlichen Mängeln nicht vor, in dem Sie sie herunterspielen, bevor sie überhaupt angesprochen werden. Beispiele: „Sieht vielleicht nicht mehr neu aus, aber ist doch noch super“, solche und ähnliche Aussagen führen zu Geschmacksdiskussionen, die bekanntlich meist kein gemeinsames Level erreichen. Sie erzielen nichts, außer ein unbehagliches Gefühl beim Interessenten, dessen Interesse dadurch schwindet.

  • Stellen Sie Fragen zu den Vorstellungen des Interessenten anstelle von Ihren eigenen Vorschlägen zu sprechen und halten Sie keinen steten Monolog beim Besichtigungstermin. Viel besser ist, Fragen zu erbitten, die Sie gezielt beantworten können.

  • Stellen aber auch Sie ausreichende Fragen, um die Seriosität und Bonität des Interessenten zu prüfen. Sie können jederzeit nach einer Bestätigung der Finanzierung von der Bank fragen oder einen Eigenkapitalnachweis fordern, bevor Sie sich für einen Käufer entscheiden. Denn mündliche Zusagen haben keinen Bestand und Sie sollten dafür sorgen, immer auf der sicheren Seite zu stehen.

  • Wichtig zu wissen ist, dass ernsthafte Interessenten nicht „sofort unterschreiben“ wollen. Wer die Immobilie tatsächlich erwerben will, wird nach einer Bedenkzeit einen neuen Termin für Details vereinbaren.

  • Entlarven Sie sogenannte Spaßbieter oder Schnäppchenjäger, in dem Sie schon beim ersten Gespräch auf Fragen nach Preisreduzierungen achten. Tatsächlich passiert dies sogar oft, noch bevor eine Besichtigung stattgefunden hat. Stellen Sie daher gezielte Fragen, um die Absichten von vermeintlichen Interessenten zu prüfen. Beispielsweise mit der Frage nach einer Finanzierungsbestätigung. Verschwenden Sie aber nicht Ihre Zeit durch das Warten auf diese Bestätigung.

  • Sie werden möglicherweise auf die Situation stoßen, dass Interessenten „nur noch mit der Bank sprechen möchten“ und Sie darum bitten, Ihre Immobilie so lange vom Markt zu nehmen. Bitte gehen Sie darauf nicht ein, denn im schlimmsten Fall war diese Aussage nur eine Floskel, um sich zu verabschieden, und Sie werden nie wieder Kontakt zu diesem vermeintlichen Interessenten haben. Tatsächlich gibt es auch potentielle Käufer, die sich mit dieser Taktik die besten Preise sichern wollen, um dennoch weiter auf dem Markt zu suchen. Pausieren Sie daher Ihre Immobilienanzeige in keinem Fall. Das hätte negative Auswirkungen auf Ihre Position auf dem Markt, da ein Stop-and-Go auffällt und abschreckt. Pausieren Sie unter Umständen erst dann, wenn Sie mehrere Angebote mit sicheren Finanzierungsbestätigungen vorliegen haben. Schlussendlich gilt aber: Erst die getrocknete Tinte auf dem Vertrag gibt Ihnen die Sicherheit für den Verkauf.

Als Faustregel gilt: Je neutraler man dem Interessenten begegnet, desto höher ist die Chance in tiefere Gespräche oder Verhandlungen einzusteigen. Sorgen Sie für eine angenehme Atmosphäre vor Ort, für eine sehr gute Vorbereitung schon beim ersten Anruf und auch für Ihre Sicherheit. Als Immobilienmakler können wir zumeist schon beim ersten Anruf heraushören, ob das Interesse potentieller Käufer ernsthaft ist. Versuchen Sie daher mit unseren Tipps gezielt passende Aussagen herauszufiltern. Pausieren Sie Ihre Immobilienanzeige auch niemals auf Wunsch, das könnte andernfalls ein zusätzlich großer Fehler beim Immobilienverkauf darstellen. Gerne stehen wir Ihnen auch mit unserer Expertise zur Seite.

8. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: RECHTLICHE KONSEQUENZEN – „ACH, DER KLEINE MAKEL IST DOCH KEIN PROBLEM!“

Oftmals lebt der Eigentümer der Immobilie oder auch seine Mieter mit kleineren Makeln in Haus oder Wohnung, die niemanden stören und irgendwann einmal aufgefallen/aufgetreten sind, aber nicht weiter wichtig scheinen. Manchmal werden Makel auch unterschätzt. Oder auch überschätzt, indem die Befürchtung im Raum steht, dass ein Problem zur empfindlichen Preisminderung oder zum Nicht-Verkauf der Immobilie führt. Aber hier geht es nicht um ein Kavaliersdelikt, einen Makel wissentlich zu verschweigen. Ob der Makel offen sichtbar ist oder nicht offensichtlich und somit verdeckt ist, spielt dabei keine Rolle. Die Konsequenzen des Verschweigens beim Verkauf können empfindlich sein.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Es ist niemals und in keinem Fall lohnenswert einen Makel an der Immobilie in irgendeiner Form zu verschweigen oder zu vertuschen. Sind offensichtliche oder verdeckte Mängel bekannt und bleiben ungenannt, haftet der Verkäufer. Das kann nicht nur zu Schadenersatzansprüchen aufgrund grob fahrlässiger Handlungsweise führen, sondern auch dazu, dass der Verkauf rückgängig gemacht wird. Daher gehen Sie jederzeit offen mit allen Fakten um.

  • Vermeiden Sie, blind durch Ihre Immobilie zu gehen, nur weil Sie keinen Makel finden wollen. Sondern gehen Sie tatsächlich mit offenen Augen in jeden Winkel auf die Suche nach Problemen, um auf der sicheren Seite zu stehen – und auch bei Besichtigungen auf alles vorbereitet zu sein.

  • Listen Sie alle Probleme auf und überlegen Sie, ob die Makel mit einem Reparaturauftrag einfach und professionell beseitigt werden können. Die Höhe der Rechnung für Reparaturen ist weit geringer als die Minderung des Verkaufspreises, der sich aufgrund kleiner, einfach behebbarer Mängel berechnet.

  • Im gleichen Zug dürfen Sie in keinem Fall Vertuschungsversuche größerer Mängel anstreben. Wenn die Makel nicht ordentlich zu beseitigen sind, ist es strafbar, ihn zu verstecken oder zu vertuschen.

  • Sprechen Sie Probleme an, denn werden Mängel nicht besprochen und dann durch Sachverständige oder auch den Interessenten selbst entdeckt, führt das nicht nur zu empfindlichen Preisverhandlungen, sondern auch zu einem Misstrauen des Interessenten, der sich fragen muss, ob es noch weitere nicht genannte Probleme gibt. Ein Verkauf der Immobilie wird somit fragwürdig.

Als Faustregel gilt: Kleine Mängel, die einfach repariert werden können, sollten Sie auf eigene Rechnung korrigieren lassen. Alle anderen Makel, ob verdeckt oder offensichtlich, müssen angesprochen werden, damit Sie sich zum einen nicht strafbar machen und zum anderen das Vertrauen in den Verkaufsinteressenten nicht mindern. Denken Sie daran, dass Sie haftbar sind, wenn Mängel verschwiegen werden, und das zu hohen Schadenersatzforderungen und auch zur Rückabwicklung des Verkaufsvertrags führen kann.

9. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: VON DER VERHANDLUNG BIS ZUM VERTRAG – „VERHANDELN LIEGT MIR IM BLUT, AUßERDEM STIMMT DER PREIS!“

Als Eigentümer muss man sich genau überlegen, mit welchen Interessenten man mehr oder weniger verhandeln kann. Dies erlernt man meist nicht von einer Besichtigung zur nächsten. Um diese Fähigkeit zu beherrschen, bedarf es jahrelanger Erfahrung, Geschick und Taktik.

Makler sind neutral in Ihrer Funktion, d. h. sie bewahren bei Verkaufsverhandlungen einen kühlen Kopf, da sie diese regelmäßig führen und emotional nicht befangen sind. Außerdem ist die Verhandlungsführung beim Immobilienverkauf eine Grundlage ihrer langjährigen, intensiven Ausbildung.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • In erster Linie ist besser, Abstand von sich zur Immobilie zu schaffen, um reflektiert darüber zu urteilen, ob die eigene Verhandlungstaktik tatsächlich zum besten Preis für die Immobilie führt.

  • Üben Sie eine Verhandlungsstrategie mit Gesprächspartnern aus Ihrem Umfeld, die gezielt unbequeme Fragen stellen und Preisminderungen erreichen wollen, damit Sie im tatsächlichen Gespräch seriös und bedacht auf diese Situationen reagieren können. Denn kleine, eigentlich unbedeutende Mängel an der Immobilie können dazu führen, dass Interessenten den Preis ungerechtfertigt mindern möchten. Darauf müssen Sie vorbereitet sein, um in dieser Situation nicht nach Argumenten zu ringen. Allzu oft fallen einem diese sonst leider viel zu spät ein. Daher erstellen Sie eine gute Liste mit überzeugenden, positiven Eigenschaften für Ihr Eigentum.

  • Verhandlungen können durchaus bedeuten, den Preis zu senken. Aber dies sollte zum einen nicht zu schnell passieren und auch nicht in einem zu hohen Rahmen. Andernfalls könnte dies Ihre Verhandlungsposition schwächen, da Mängel vermutet werden durch das zu schnelle Einlenken. Ideal ist daher, dass Sie mit sich selbst ausmachen, welche Zugaben Sie gerne machen möchten, um diese auch als Argument in der Hinterhand zu behalten (z. B. Zugabe von Einrichtung).

  • Sie müssen zwingend kritikfähig sein und stets ruhig bleiben im Verhandlungsgespräch, um einen erfolgreichen Abschluss erzielen zu können. Es ist ebenfalls eine gute Menschenkenntnis wichtig, um echtes von vorgetäuschtem Kaufinteresse unterscheiden zu können.

  • Sobald es zur Vertragsunterzeichnung kommt, ist die notarielle Unterstützung notwendig, damit alle rechtlichen Details korrekt erfasst sind. Wichtig aber ist, dass Sie Sondervereinbarungen mit dem Notar gemeinsam verfassen und niemals der Käufer den Kaufvertrag aufsetzt. Sie müssen sicher gehen, dass alle vereinbarten Details enthalten sind und nichts ausgelassen wird, um auf der finanziell sicheren Seite zu stehen.

  • In den Kaufvertrag gehören auch: alle bekannten Mängel, ob offen einsichtig oder verdeckt. Hierzu sind Sie verpflichtet.

  • Der Schlüssel und alle notwendigen Unterlagen werden nicht bei Vertragsabschluss und auch nicht bei einer Anzahlung übergeben, sondern ausschließlich nach der kompletten Bezahlung der Immobilie.

Als Faustregel gilt: Fachwissen, Erfahrung, Geschick und Taktik sind durch Motivation nicht zu ersetzen. Wägen Sie also gut ab, was auf Sie persönlich zutrifft. Achten Sie auf alle rechtlich wichtigen Details, um stets auf der sicheren Seite zu sein. Nur Sie und Ihr Notar setzen den Vertrag auf, niemals der Käufer. Und alle Übergaben von Schlüssel bis Dokumentenmappe erfolgen erst nach der kompletten Bezahlung.

10. FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: AUF EXPERTENRAT VERZICHTEN – „IMMOBILIENVERKAUF? KANN ICH AUCH SELBST. EINEN IMMOBILIENMAKLER KANN ICH MIR SPAREN.“

Es ist gut möglich, eine Immobilie als Laie selbst zu verkaufen. Doch die entscheidende Frage sollte nicht lauten, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie in einem angemessenen Zeitraum zum besten Preis verkauft.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Makler sein Geld wert ist, weil er Ihnen viel Mühe, Zeit und meist auch Kosten erspart. Von der professionellen Wertermittlung, Erstellung eines ansprechenden Exposés, Organisation der Besichtigungen, Gewährleistung des Kundenkontakts bis zu den notwendigen Formalitäten. Im besten Fall bietet er auch weitere Vorteile, wie eine klare Vermarktungs- und Verhandlungsstrategie und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

Profitipp vom Immobilienmakler:

  • Informieren Sie sich über die Leistungen bei einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens, um einschätzen zu können, ob sich Ihr Konzept mit einem professionellen Konzept vergleichen lässt, damit Sie den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen können.

  • Beginnen Sie auch gerne erst einmal mit Ihrem Konzept und der Planung. Hierfür haben wir diesen Guide zum privaten Immobilienverkauf erstellt und stellen Ihnen auch unsere kostenfreie PDF der Checkliste zur Verfügung. Stolpern Sie dennoch über Hürden, kontaktieren Sie uns gerne direkt! Wir bei KROß IMMOBILIEN stehen Ihnen jederzeit zur Seite.

Als Faustregel gilt: Vergleichen Sie das Leistungsspektrum, das ein Makler Ihnen bieten kann und stellen Sie anhand der besten Referenzen Ihr eigenes Konzept zusammen, um den besten Preis für Ihre Immobilie in kurzer Zeit zu erzielen. Wägen Sie ab, ob Sie alle Details in Ihrem Zeitmanagement berücksichtigen können oder ob es nutzbringender ist, sich Unterstützung vom Profi zu holen, der Ihnen mit seinem umfassenden Netzwerk und seinem Fachwissen gewinnbringend weiterhilft.

Unser Angebot an Sie:

KROß IMMOBILIEN bietet Ihnen gerne ein kostenfreies Beratungsgespräch zum Immobilienverkauf an. Dabei zeigen wir Ihnen gerne auf, auf was zu achten ist, was die häufigsten Kaufmotive der Käufer sind und wie man den Immobilienverkauf strategisch angeht. Im ersten Kennenlernen geht es uns nicht um einen Auftrag, sondern darum, Sie kompetent zu beraten – absolut unverbindlich. Daher vereinbaren Sie am besten gleich Ihren persönlichen Gesprächstermin mit uns!