Ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

Hintergrund: Konkurrenzschutz ausgeschlossen, Betriebspflicht vereinbart

Die Vermieterin und die Mieter eines Ladenlokals streiten über den Bestand des Mietvertrages. Die Mieter hatten das in einem Einkaufszentrum gelegene Ladenlokal zum Betrieb eines Fastfood-Restaurants angemietet. Das Kernangebot sind Kartoffelspeisen. Der Formularvertrag sieht eine Betriebspflicht der Mieter mit Sortimentsbindung vor. Gleichzeitig ist der Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz für die Mieter ausgeschlossen.

Im Laufe des Mietverhältnisses kam es zu Unstimmigkeiten und mehreren Kündigungen. Unter anderem kündigten die Mieter das Mietverhältnis im Mai 2017 fristlos aus wichtigem Grund. Die Mieterin beanstandet, andere Betriebe in unmittelbarer Nähe böten ebenfalls hauptsächlich Kartoffelspeisen an. Die Kombination aus Betriebspflicht nebst Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes benachteilige sie unangemessen. 

Entscheidung: Klauselkombination unwirksam

Wenn die von den Mietern behauptete Konkurrenzsituation tatsächlich besteht, kann die fristlose Kündigung wirksam sein. Insbesondere stünde einer Kündigung nicht entgegen, dass Konkurrenzschutz im Mietvertrag ausgeschlossen ist. Eine Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kann in einem Formularvertrag nicht wirksam mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz kombiniert werden. Eine solche Kombination benachteiligt den Mieter unangemessen, sodass die Vertragsklauseln unwirksam sind.
Für sich genommen ist eine formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht im Regelfall nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Ebenfalls nicht unangemessen ist für sich genommen eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt.
Eine Kombination dieser Regelungen – wie im vorliegenden Fall – würde jedoch dazu führen, dass der Vermieter Konkurrenzunternehmen des Mieters mit vergleichbarem Sortiment in unmittelbarer Nähe des Mieters ansiedeln könnte, der Mieter aber keine Möglichkeit hätte, auf die neue Konkurrenzsituation zu reagieren, etwa durch eine Anpassung des Sortiments oder Verkürzung der Öffnungszeiten zur Kostenersparnis. Die betreffenden Klauseln und damit auch der Ausschluss des Konkurrenzschutzes sind daher unwirksam.

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Zugunsten der Mieter besteht als Teil der Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung der Mietsache ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Dieser hat zum Inhalt, dass der Vermieter gehalten ist, keine in der näheren Nachbarschaft des Mieters gelegenen Räume an Konkurrenten zu vermieten oder selbst in Konkurrenz zum Mieter zu treten. Andererseits ist der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Letztlich kommt es für die Reichweite des Konkurrenzschutzes auf die Umstände des Einzelfalls an.

Konkurrenzschutz auch im Einkaufszentrum

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz besteht auch in einem Einkaufszentrum, wobei dessen Umfang unter anderem von der Größe des Zentrums abhängt. In einem kleinen Einkaufszentrum mit wenigen Geschäften darf von einem möglichst breit gefächerten Angebot mit möglichst wenig Sortimentsüberschneidungen ausgegangen werden. In einem großen Zentrum mit vielen Geschäften müssen Mieter eher mit typischen Sortimentsüberschneidungen rechnen, zumal die Existenz konkurrierender Angebote die Attraktivität des Einkaufszentrums steigert. Es ist dann nach dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzept des Einkaufszentrums eine Frage des Einzelfalls, in welcher Nähe zu seinem eigenen Geschäft ein Mieter eine direkte Konkurrenzsituation hinnehmen muss oder abwehren kann.

Verstoß gegen Konkurrenzschutz kann verschiedene Folgen haben

Eine Verletzung des Konkurrenzschutzes kann einen Mangel der Mietsache begründen. Hieraus können Ansprüche des Mieters auf Verhinderung oder Beseitigung der Konkurrenzsituation erwachsen als auch eine Mietminderung oder gegebenenfalls eine Schadenersatzpflicht des Vermieters. Schließlich kann der Mangel, wenn er nicht behoben wird, einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen.
Ob die Situation im vorliegenden Fall eine Kündigung rechtfertigt, muss nun die Vorinstanz klären.

(BGH, Urteil v. 26.2.2020, XII ZR 51/19)