Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers oder des von ihm beauftragten Maklers im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als „konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden“ und in Folge Ansprüche begründen, entschieden die Richter am Oberlandesgericht (OLG) Dresden (Beschluss vom 17.3.2020; Az.: 4 U 2183/19). Der Zivilsenat am OLG Dresden bezieht sich in seiner Begründung auf den Hinweisbeschluss vom 16.1.2020, in dem das Gericht zum selben Ergebnis kam.

Wohn- und Sanierungszustand des Hauses als Streitpunkt

In dem verhandelten Fall hatte ein Verkäufer sein Hausgrundstück verkauft und dabei Sachmängelansprüche ausgeschlossen. Das Gebäude wurde 1920 gebaut und war im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben. Der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten sei nicht ausreichend gewesen meinen die Kläger.

Das sahen die Richter in Dresden anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ werten sie nicht als „konkrete Zustandsbeschreibung“, sondern als „inhaltsleere Floskel“. Die Angaben stellten keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungszustandes des Hauses dar.

Auch wenn sich nach dem Verkauf herausstellte, dass es einer grundlegenden Sanierung bedurfte, sei es im Ergebnis sogar richtig, dass das Haus mit wenigen Handgriffen bereit sei, neue Besitzer zu beherbergen der Verkäufer habe das Objekt bis zur Übergabe selbst bewohnt. Da auch Arglist hier nicht in Betracht kam, musste der Käufer die Sanierungskosten alleine tragen.

Sachmangelansprüche aufgrund der Exposéangaben ausgeschlossen

Aus Mangel an hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts schloss der Zivilsenat des OLG Dresden Sachmangelansprüche des Käufers „aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben“ aus. Auch das von den Klägern zitierte BGH-Urteil (9.2.2018; Az. V ZR 274/16), nach dem zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten durfte, rechtfertige keine andere Beurteilung des vorliegenden Falles.

Unser Statement dazu

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